广州市律师协会的房委会专家对“物业管理条例”征求意见稿直言

发布时间：2002-09-12　浏览数：1,678

　　 《广东省物业管理条例》（修订草案征求意见稿）在最根本的问题上多次“犯糊涂”：业主才是物业财产的所有人，草案过多地干涉了业主对财产所有权的充分行使！昨天，广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞在接受记者独家采访时“语出惊人”。 　　让物业管理公司行使财产所有人权利？ 　　许奋飞表示，在广州市的房地产建设中，律师扮演举足轻重的角色，掌握着实践中物业矛盾激化时的“第一手资料”，他们对物业管理条例的修订公开征求意见十分赞赏，但又“不得不”指出，草案涉及业主的权利部分未能很好地体现私法自治原则。“一些在立法上十分关键的条款，把业主当成了永远长不大的孩子，物业管理公司成了法定的监护人，占有财产，行使着财产所有人的权利！这不正常，将为矛盾的产生埋下伏笔”。这是很多房地产界资深律师对草案的评价。 　　到底是哪些关键性条款让专业人士如此担忧呢？ 　　请不请物业公司要看业主乐意不乐意 　　第五条第三款规定“物业管理区域应当依照本条例的规定成立业主会，选聘一个物业管理企业统一实施物业管理”，许奋飞提出，这等于在法律上强制性地规定：只要是拥有共有设施、设备与场地的物业，就要成立业主会，要选聘一个管理公司统一实施物业管理。“哪有法规强硬让人成立业主会和请物业管理公司的道理？广东省大量不是商品房的物业将面临尴尬”。许奋飞认为，这很可能与今后出台的物权法或民法典相矛盾，因为物权法草案第１１１条规定：区分所有建筑物应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人。他说，业主完全有理由不委托物业管理公司进行管理，可由管理人或管理委员会直接委托专营公司对共有部分进行维护、维修，特别是在管理公司不对管理区域内的人身、财产安全负责（草案第４０条）的前提下，请不请自然要看业主乐不乐意。 　　物业档案的正本全部由物业公司掌控？ 　　第十一条、十二条是律师们最“担心”的。 　　该规定强制性地让物业档案和管理用房全部落入物业管理公司的掌控，这些东西的所有权本应是业主的，可业主委员会却不能持有这些房屋资料，业主的知情权、对共有部分财产的占有权、表决权及诉权都将受到影响。当有一天，业主同物业管理公司发生纠纷时，业主拿什么向法庭主张权利和进行举证呢？ 　　建议改为：物业管理交付使用后，建设单位应向依法成立的业主会移交物业档案资料副本和管理用房。 　　物业的维修基金应由业主会自行保管 　　第六十三条至六十七条规定“物业维修基金由物业管理企业代收、代管，更换物业管理公司时，维修基金移交给新的物业管理公司”，“又一个强制性规定使业主丧失了对物业维修基金的处分权！”有律师提出，一个物业管理公司的注册资金不过５０万元、１００万元，其公司多为有限责任制，它的注册资金甚至不超过业主一套物业的价值，你让他拥有几百万元甚至几千万元的维修基金，谁可以放心？它收了多少，挪用与否，只靠它的信用申报，业主的法律风险太大了，应当由业主会自行保管。 　　建议修改为：业主会依法成立后，根据章程或决议决定物业维修基金的收取的数额、时间、方法及保管、使用方式等。 　　物业属全体业主条例必须向业主倾斜 　　“物业是全体业主的，管理公司在管理活动中目的是获取利润，因此，条例只要保障管理公司依约可获得的利润即可，实践中，管理公司往往占有、管理及掌握超过其注册资本金数倍或几十倍的业主血汗钱（保证金、管理费、维修基金），条例必须向全体业主倾斜！”许奋飞最后强调。他称，按照现有的草案，物权法、民法典出台后，将会有原则性的冲突，又要大改，很浪费立法资源。