因新型冠状肺炎，租户可否要求减免缓租金？房东可否以还房贷为由拒绝？

发布时间：2020-03-04　浏览数：2,177

01、新型冠状肺炎疫情，属于不可抗力还是情势变更？

不可抗力，其制度设计的法理基础在于免责，指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。关于不可抗力的规定，主要规定于《民法总则》第180条、《合同法》第117条和118条、《民法通则》第107条和153条。

情势变更，其制度设计的法理基础在于衡平，指的是合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。关于情势变更的规定，主要规定于最高院《关于适用合同法若干问题的解释二》第26条。

不可抗力和情势变更都排除了商业风险，但二者的差别仅从法律概念上来解释，依然相对晦涩，本律师团队认为可以从制度设计的着眼点进行区分：不可抗力关注的法律后果为合同履行不能，情势变更关注的法律后果为继续履行合同显失公平。新冠肺炎的突发性，不能预见不能避免，即使在文章截稿之日，人类科学尚不能解释病毒来源也并不能完全研发疫苗，不能克服，应当认定为不可抗力。在防治传染性非典型肺炎（SARS）期间，最高人民法院的意见，也是按照合同法第117和118条即不可抗力的性质进行认定非典疫情。

附法律规定：

1.《合同法》第117条  因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2.《合同法》第118条  当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

3.最高院《关于适用合同法若干问题的解释二》第26条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

4.《民法通则》第153条 本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

02、新型冠状肺炎疫情对商事合同履行，有何影响？

根据《合同法》第94条关于不可抗力的法律后果规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于行使法定解除权的情形之一。但不代表发生不可抗力，就一定可以行使合同解除权，这里有一个必要前提条件是不可抗力要达到致使合同目的不能实现的程度。例如，正常来理解，新冠肺炎疫情并不影响电信用户可以正常通过网络等方式缴纳电话费用，医药医疗、在线游戏等行业反倒受益于本次疫情。这里需要特别注意的是，在疫情已经发生的现在，商事主体再签署的合同，不能再适用不可抗力的规则，因为其不具备“不可预见”的条件，即不可抗力的规则仅适用于合同签署在疫情发生之前、且在疫情发生时合同已经履行，具体这个疫情发生时间节点的认定，大概日期是2020年1月份，需要政府或法院进一步明确日期。

在防治传染性非典型肺炎（SARS）期间，最高院的意见，认定了SARS不可抗力的性质，但是在处理上“适用公平原则处理”，这又是同时适用了情势变更的规则。总体说来，对于一时不能或部分不能履行的合同, 合同履行的义务人可以要求变更合同或延期履行，要求免除违约责任；对于全部不能履行的合同，包括延期履行也不能实现合同目的，合同履行的义务人可以要求解除合同，关于合同解除后，违约责任的承担或返还的比例，法院很大可能依据公平原则进行裁决。

当然，要特别注意，如合同履行的义务人以惧怕被传染新冠肺炎为由，拒绝履行合同或迟延履行合同而援引不可抗力条款要求免责，人民法院支持的可能性将非常之低。

另外注意一下，合同履行的义务人应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

附法律规定：

1.《合同法》第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；

2.最高院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效，仅作为参考）（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

3.《民法通则》第107条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

4.《民法总则》第180条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

03、以租赁合同为例，是否可依据新型冠状肺炎疫情，要求减免缓租金或解除租赁关系？

租赁合同属于转移财产使用权的合同，是否可以要求减免缓租金或解除租赁关系，要视情况区分对待：

第一种情形，承租人系从事消费性经营盈利活动的，例如电影院、餐馆、娱乐场所、商超、宾馆、旅游等。在新冠肺炎防控期间，因疫情防控需要的隔离措施和政府的延长假期、迟延复工、交通管制、人员密集公众场所关停等规定或要求，以及供应商企业也很大可能面临上述同样要求，整个春节假期商铺不能营业的情况已然是事实，即使（以广东省为例2月10日起）可以复工，考虑疫情的传染性，消费者消费的意愿客观上也极大影响商铺的正常经营。按照正常租赁期间缴纳租金，不具有公平性，所以，承租人要求减免缓租金或顺延租赁期限的请求，具有合理性。但该承租人是否足以主张解除租赁关系，要具体分析该商铺的实际情况。当然，如该类承租人可以正常营业，则不能以新冠肺炎为由不履行支付租金的义务。

这里也分析一下，出租人（房东/业主）是否可以以房屋需要按期偿还银行贷款为由进行抗辩呢？我们认为，这个也要区分情况，如果出租人的租金收入是偿还银行贷款的主要来源，在减免缓的金额上，可以适当降低；如果出租人的租金收入与偿还银行贷款的关联性较低，这个理由是不可以的，因为出租人偿还贷款对应的权益是房屋的所有权，出租房屋系让渡了房屋的占用和使用权益，所有权项下的收益和使用权仍归出租人，仅以房屋尚需要偿还银行贷款为由抗辩租户，不具有公平性。

第二种情形，承租人系为了满足企业办公需求的，例如公司办公室、工厂等，同样存在第一种情形的原因，办公室和工厂也是整个疫情防控链条的重要一环，响应政府号召延迟复工已经属于自我牺牲为疫情防控做贡献，所以，要求减免缓租金或顺延租赁期限的请求，同样具有合理性。

第三种情形，承租人系特殊目的仅特殊期限（疫情期间）租赁、政府依法征用或征收租赁房屋的，可以要求解除租赁合同。

第四种情形，承租人系居家自用的，俗称租房子。考虑租户租房子系为满足家庭或个人的居住要求，具有私密性和非营利性，要求减免缓租金的请求，得到支持的可能性较低，当然房东可以根据租户的个人情况进行协商减免。疫情确诊患者，如客观上不能继续承租房屋，可以主张租赁合同解除。

同样根据公平性原则，出租人出租房产系通过转移房屋/土地的使用权而产生租金收益的盈利性活动，不能一味的苛求房东减免缓租金的期限。可以参考1月30日广州市房地产租赁协会发布“致全市业主（房东）的减租倡议书”，倡议业主（房东）对受疫情影响最大的2月（2020年2月1日-2月29日）实行免租一个月、3月1日-4月30日两个月实行租金减半举措，由业主（房东）与租户进行友好协商。

04、援引部分涉“非典”案件法院判决

【1】孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷案

北京市宣武区人民法院认为：在中佳旅行社履行了自己义务后，孟元以出现“非典”疫情为由，要求与中佳旅行社解除合同并全部退款，其免责解除合同请求权的行使，应符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定。当时我国虽然出现了“非典”病例，但疫情范围很小，不构成对普通公众的日常生活形成危害，即原告不能以当时“非典”疫情的出现作为免责解除合同的依据。且根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力因素亦不是当事人不承担解除合同责任的必然条件，故原告以此为由，单方面要求解除合同并由对方承担全部责任的主张，缺乏事实和法律依据。中佳旅行社表示可以解除合同，但要求原告自己承担因解除合同造成的经济损失，理由正当。

【2】上海亿大实业有限公司租赁合同纠纷一案

上海市长宁区人民法院认为：遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。

05、对租户建议的操作指引

综上，对租户的综合建议如下：

第一步，尽快向业主发函，明确减免缓租金或解除租赁关系的要求，履行及时告知的义务，并留存证据；

第二步，秉承公平原则，与业主或业主的指定联系人/代理人友好沟通，达成一致后尽量签署书面协议，起码保留好微信或邮件沟通记录。

我们相信，病魔虽无情，但法律是有温度的。

广东金桥百信律师事务所赵倩倩律师“引向律师团队”专注于公司法律事务，以公司法合同法知识产权等为主要专门研究方向，提供包括经济诉讼、企业风控顾问、公司股权、投资融资、新型知识产权管理和维权等公司业务相关的法律服务。

（作者：赵倩倩律师团队，广东金桥百信律师事务所）