新《条例》十大新变化

发布时间：2002-09-13　浏览数：1,914

与全省市民生活息息相关的《广东省物业管理条例》（修订草案征求意见稿）已经出炉，新《条例》的征求意见稿与现行的1998年10月起施行的《广东省物业管理条例》相比，增加了三章共50条内容，并作了全面修改，包括新增了对物业建设单位的权利义务和前期物业管理等方面的规定、对目前存在的不少问题提出了解决方案等等。广东省人大环境资源委员会近期公开向社会征询意见，若修订草案通过，新《条例》最快将于今年内开始实施。 本栏通过对比新旧《条例》，列举了当中的10点新变化，目的是让市民对新《条例》有更清晰的了解，从而积极参与这次的公开征询意见活动。 变化1 　　我家花园网球场 不可随意侵吞掉 现状：家住荔湾区的邝小姐认为，业主花数十万元购置的房产理应包括了小区共有部分的产权，但她们家的花园最近却被“铲掉”了一大半用来改建一商场，对于这种小区内的绿地被挤占挪用的现象，邝小姐觉得对业主很不公平。 新修订的《条例》草案中明确了物业共有部分的产权，并确定将来不能随意改变，对保护业主的共有产权利益提供了法律保障。比如“对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部分、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留”；“物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能”。 草案的第六章第五十二条对此作出了更明确的规定：“任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部分以及设施设备和相关场地。利用全体业主物业共有部分开设经营项目或者设置广告等经营性设施的，应当遵守业主公约的规定，并征得受影响业主的同意；业主不受影响的，征得业主委员会的同意，并向政府有关主管部门办理报批手续。” 　　变化2 　　所购商品房越大 业主话事权越多 现状：目前多数楼盘的业主会还没有正常运作，或者根本就没有设立。这样，小业主的权益很难得到保障，即使对物业管理不太满意，投诉的力量也大打折扣。 新《条例》草案中，业主委员会产生条件比原来的规定门槛降低了不少。现在条件拟修改为“百分之二十以上入住业主提出书面申请”。 草案中，业主大会的投票方式也有了重大变化，所有享有投票权的业主都可参加投票，业主大会决议的事项以投票方式表决，每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。在过去，住宅用户是按每户计算表决权。 业内人士认为，过去的投票方式不够明确，这样改革，保证了普通商品房业主与别墅业主在投票权方面的统一，操作性也很强，是一个有利于平等行使业主权利的新规定，将更科学。 有市民则提出：这意味着业主所占的平方米数越大，投票权就越大，若对于一栋商住单体楼来说，发展商手中可能始终持有数千平方米的商铺面积，那么发展商就等于拥有该栋物业的最大“话事权”，小业主的利益如何保障呢？ 变化3 　　业主家里丢东西 物管公司不用赔 现状：有物业管理公司负责人认为，长期以来小区内发生人身、财产、车辆损失到底该由谁来负责的争议不断。一位业主说，不久前他放在小区单车保管处的单车丢失了，他找物管公司索赔，因为他每月按时缴纳物业管理费，也交了单车保管费，丢了单车他们理应赔偿。 新增条款中有一条非常引人注目的内容：即物业公司除与业主会或者业主租户有书面合同约定外，不承担业主及租户的人身保险和财产保管责任。物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业公司与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。这即是说，如果没有与物业公司签订专门详细的合同，只有车位费收据或没有其他任何凭据，物管区域内丢失的东西物业公司将不予负责。 有业主对此的意见是应该专事专办。让业主承担损失，看起来物业公司省事了，实际上恶化了双方关系。若按有关条款理解，物业公司的义务和责任偏轻，权力偏大，聘请物业公司的最起码要求，就是保障小区内的人身与财产安全，如果物业公司连这些都不保，怎说得过去？而且，有时住户的生命财产损失，本来就是物业公司造成的，难道也要“一刀切”免责？ 变化4 住宅竟然变冷库 今后邻居可说不 现状：居住在天河东某小区5楼的赵先生最近很烦：他楼下4楼的那套房子被业主出租了，租客是一家经营巧克力的贸易公司，为了存放容易融化的巧克力，租客竟擅自把房子改装为“冷库”，安装了大功率的制冷设备长期开放，这样赵先生家就惨了，低温的水汽透过天花板传到了赵先生家的木地板，木地板变得冰冷布满了水珠，并且开始发霉，赵先生家不得不24小时开着抽湿机，真是苦不堪言。 像这种随意改变住宅用途的做法现在在一些住宅小区中相当普遍。 《条例》草案中对物业的维护和管理作出了新规定，业主应当按照建筑规划用途使用物业。 因特殊情况需要改变物业使用性质的，在不违反有关法律、法规相关规定的前提下，应当征得相邻业主的书面同意后，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。这就意味着，今后住宅不能随意改商用，而且即使在不违法的情况下确须改变的，也应当尊重邻居们的意愿，不能影响他人生活。 此外，草案中业主委员会成立的条件增加了，如多了回避制度以防止腐败，每届任期也由原来两年改为三年，可以连选连任。 变化5 　　旧业主欠物管费 新业主代其还债？ 现状：目前物业管理的纠纷较多，广州市约有两成的业主拒交物业管理费。物业管理费到底该交多少，长期也是个有争议的话题。陈先生买下一套二手楼，正兴高采烈收楼时，就被物业管理公司追缴前业主拖欠的5000多元管理费。这对于陈先生是很不公平的。 草案的征求意见稿新增加了：“业主或者非业主使用人欠缴物业管理服务费、物业维修基金等费用三个月以上的，业主委员会根据物业管理企业的请求应当将欠缴的名单予以公布，并督促其缴纳。” 对“物业发生买卖、交换、赠予、继承等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理费、物业维修基金行为的连带责任。”有市民质疑，若旧业主欠下物业管理费和物业维修基金等，为何要随房屋一齐转移给新业主呢？如果旧业主在卖房前故意不说清楚，新业主就会无辜负上连带责任，成为“代罪羔羊”。 变化6 　　管理费不可乱送 房改房引入物管 现状：目前，有些发展商动不动就以“买楼送5年管理费”来吸引购房者。而这类做法正是引起日后物业管理纠纷的重要根源所在———个别发展商慷他人之慨，一旦楼卖完了就人去楼空，“送管理费”的承诺自然落空。 征求意见稿对此规定：物业建设单位出售物业，不得承诺减免物业管理服务费。物业建设单位与购买者签订的前期物业管理公约在业主会订立的业主公约生效前有效。业内人士指出，这项要求将有利于保证物业管理的顺延。 据悉，新修订的草案还要求，公有住宅出售后，由公有住宅出售单位进行整改，达到可以实行物业管理的条件，并组织实施前期物业管理。这表明对房改房的物业管理整治也被纳入了规范。 征求意见稿有关内容中提出，物业建设单位一般应选聘与本单位没有隶属或者股份关系的物业管理企业实施前期物业管理。 变化7 　　业主欠交水电费 小区无权断水电 现状：现在常在一些住宅小区的公告栏中看到这样的告示：请在本月×日前缴纳水电费，逾期断水断电。一些业主质疑：对于这些市政公共设施，物业管理公司真的有这样的权利说断就断吗？ 征求意见稿规定，物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯等公用事业设施及管线的维修养护责任，由相关公用事业单位负责。法律法规另有规定的，从其规定。市民吴先生建议：该规定将物业公司原来日常负责的事务如供水、供电的维修养护责任剔除了，不可随意截断居民的水电。 有市民提到，对于物业维修基金的使用，第六十四条虽然规定由物业公司提出年度计划，经业主批准后实施，但“因紧急情况需立即使用的，事后应当得到业主大会确认”。这样物业公司的权力是否过大？允许物业公司“先斩后奏”，会否违背业主的意志，甚至侵害业主的利益？ 　　 变化8 　　没卖出的商品房 开发商交物管费 现状：近年来的物业投诉案例，几乎75％以上都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、小区规划问题等等，真正由物业公司负责的，只是很少的一部分。主管部门发现，开发商是前期物业管理的最大业主，以往的法律界定中开发商在物业管理中的权利和义务并不明确。 草案第二章中专门对此作了规定：对于开发商没有卖出的空置物业，发展商应当全额缴纳物业管理服务费与物业维修基金，物业管理企业同意减免的，应当经业主会同意。因此作为未售出物业的业主，发展商应该享有业主的权利和义务；可以像其他业主一样参与业主大会的筹备以及享有法律、法规规定和合同约定的其他权利和义务。值得关注的是，开发商的“库存”房、会所、餐厅等物业，同样要一视同仁，缴纳物业管理费和维修基金。目前社会上普遍没有为小区会所这类“开发商物业”缴纳维修基金的概念。 变化9 　　维修基金业主交 哪栋维修哪栋付 现状：目前物业维修基金的交纳比较混乱，由业主交、或由开发商交的都有，有的干脆谁都不交。而广东的商品房开发较早，好些楼盘现已进入维修期，但不少小区仍未设立维修基金。 对于楼宇“保命钱”物业维修基金的问题，征求意见稿作出了众多改动和增加条款，最显著的变化是改为“业主应当逐月按不少于所缴纳物业管理服务费的20％的比例缴纳物业维修基金，在达到一定比例后可暂停收取，当不敷使用时，经业主会同意，由相关业主按议定的比例续缴”。维修基金由业主交纳，这一改动更适合实际。 征求意见稿新增规定：“物业维修基金按照‘专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户’的原则管理”。 业内人士分析，通过“按幢设账”的做法，可以避免过去物业维修基金“吃大锅饭”的情况。哪幢楼出了毛病，就使用哪幢楼的物业维修基金。但有市民章先生认为，“按幢设账”还不够细，应该“按户设账”。 变化10 　　装修要缴保证金 没有违约可退还 现状：一些业主在装修时随意改变室内的间隔，破坏房屋的稳定性；或者把装修余泥垃圾倒在楼房的走廊和公共花园，使其他业主不胜其烦。 草案提出，业主、非业主使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主、非业主使用人。业主、非业主使用人应当遵守，并按照物业管理服务合同的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反规定的，物业管理企业应当在一个月内退回装修保证金。中山大学有学者认为，以前制订的《条例》存在最大的问题就是业主到底拥有哪些权利，当业主买了这套房子后，哪些权利是你的，不属于你的权利又是属于谁的？现在的征求意见稿虽然未在原有基础上实现重大突破，但也算看到了一些问题。