物管公司有“高见”

发布时间：2002-09-13　浏览数：1,295

　　近日广东康景物业服务有限公司、中海物业管理广州有限公司等十家在业内有较强实力和较好口碑的物业管理公司老总聚会研讨，从他们的角度对物业管理条例的修订提出了自己的意见 《广东省物业管理条例》目前正在修订，广东省人大环境资源委员会日前向全社会公开发布《〈广东省物业管理条例〉（修订草案征求意见稿）》，引起了业界和广大业主的普遍关注。近日，10家物管公司聚会研讨。 赞扬　新《条例》保证物管企业运作 会议认为：总体上，新条例在权利义务责任对等以及操作性等方面比现行条例有了明显的进步。康景物业副总经理程怡说：新条例明确了物业建设单位可以参加业主委员会，保证了物业建设单位作为业主平等参加业主大会的权利。事实上在前期的物业管理中建设单位是最大的业主，不明确其权利义务对于物业管理是很不利的。 新条例中加上了建设单位提供质量保证书和使用说明书的义务，明确了在交楼后出现的维修问题由建设单位承担，减少了收楼过程中小业主与物业管理单位的纠纷，得到了与会的物业管理企业的一致赞同。 新条例第六十九条明确了业主因为对物业管理企业的服务质量和其他工作有意见的，可以对物业管理企业提出意见，但是不得拒交物业管理服务费，这样规定既保证了物业管理企业的运作，也保障了其他已交管理费业主的利益。 质疑　业主大会法律地位仍不明确 物业管理公司的代表认为，新条例明确由业主大会决定选聘、解聘物业管理企业改变了以往由占业主少数的几个业主委员决定的状况，尊重了所有业主的选择权和决定权。 参加这次会议的物业管理公司联合通过的会议纪要认为业主、业主会、业主委员会的法律地位应该在新条例中明确，其到底是法人组织还是非法人组织？涉及到业主拒绝缴交物业维修基金，业主或他人损坏物业管理区域内的公共设施、设备等侵害业主公共利益的情况，是物业管理企业还是业主大会向责任人主张权利？以怎样的法律地位主张权利？如果业主大会的决定造成物业管理公司、业主、他人的损害，怎样承担民事责任？ 会议认为新条例应该确立《业主公约》的法律地位和强制作用。建议政府部门出台《业主公约》的示范文本，如日后业主大会认为需要修改，经业主大会通过并获物业主管部门批准后可以修改。《业主公约》应明确如业主违反公约则应该向其他的守约业主承担何种责任，以使《业主公约》成为法院审判实践中考虑的依据。 会议认为业主委员会的委员收取报酬会影响业主委员会的公信力。会议建议给予业主委员会必要的办公经费，以用于实际工作的必要支出。 建议　车辆保管应加入保险费用 会议认为新条例明确了物业管理公司不对业主及非业主使用人承担人身保险和财产保管责任，这对于解决困扰业界多年的“丢了车谁赔”的问题有帮助。对于车辆的保管问题，会议认为新条例明确了现在大多数物业管理企业收取的所谓的“保管费”实际上只是场地使用费。现在物业管理企业收取的所谓的“保管费”远远低于经过风险精算的保险费，物业管理公司收取少量的管理费却承担了比管理费要大得多的失车风险。 会议认为新条例规定物业管理企业可以和业主签订保管合同，在场地使用费外加上保险费用，物业管理公司将承担丢车的责任是合理的。 难点　维修基金征收操作难度大 会议认为新条例规定物业维修基金的缴交按物业管理服务费20％提取在操作实际中的难度很大，如随管理费一起收取可能导致管理费都收不到。建议改为“新建成的物业，业主一次性到物业主管部门指定银行交付后才予发房产证（标准是房价的2％）；已建成并交付使用的物业，如果业主没有交齐物业维修基金，应限其在一定时间内交付，否则限制其房产的交易，不予办理产权过户。超出合理期限后，如果业主仍然不交，应采取法律途径，直至其交齐物业维修基金。维修基金由政府主管部门管理。” 目前很多小区由管理公司代收水电煤气等费用。会议认为物业管理公司代水、电、气、热、通信、有线电视部门收取使用费不应该向业主收取代收费服务费用。水、电、气、热、通信、有线电视部门的有关定价已经包含了上门收费的支出，所以在物业管理公司代业主交纳有关水、电、气、热、通信、有线电视费用后，应该由上述部门向物业管理公司支付相应的费用。 反对　歧视发展商属下物管公司 新条例草案第七十五条规定“物业建设单位一般应选聘与本单位没有隶属或者股份关系的物业管理企业实施前期物业管理”，与会的不少物业管理公司都表示不同意见，认为草案有排除部分物业管理企业的歧义。前期物业管理企业的选择，应该是将所有的物业管理企业放在一个平等竞争的地位上，而不应强行排除部分物业管理企业。 关于发展商“送管理费”的问题，草案第七十六条规定：“物业建设单位出售物业，不得承诺减免物业管理服务费”，但是实际上“送管理费”属于销售策略的一种，会议认为新条例应该允许物业建设单位送物业管理费。实际操作中，送物业管理费是由建设单位补贴给物业管理公司，从而业主获得免交物业管理服务费的利益。