盘点物权立法十大焦点问题

发布时间：2005-09-07　浏览数：1,465

    

全国人大常委会法工委对11543件群众意见作出归纳分析

盘点物权立法十大焦点问题

　  物权法草案自7月10日向社会公布广泛征求意见以来，至8月20日全国人大常委会法制工作委员会已收到各地群

众意见11543件。法工委对这些意见进行了详细的盘点、归纳和分析。梳理法工委提供给法制日报长达数万字的意见，群众最关注的问题集中在十个焦点上

本网记者 吴坤

焦点一

 草案的一般规定能否涵盖其他章节

　　赞成草案现有规定的群众(以下简称赞成者)：草案总则部分的一般规定，特别是对“物”、“物权”所下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。
　　建议修改者：草案关于物权法的一般规定还不能涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。
　　具体修改意见：
　　1.“物权应当公示”的规定不妥
　　草案规定“物权应当公示”。但确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用这一原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。
　　2.确保物权优先
　　物权的一个重要特征就是优先效力。这对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义，而草案对此没有作出明确的规定。建议增加规定：在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的先后确立优先的效力，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

　　焦点二

不动产登记制度要不要进一步完善

　　赞成者：草案关于不动产登记的规定比较完善。这些规定有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。
　　建议修改者：草案关于不动产登记的规定不够全面，仍需进一步完善。
　　具体修改意见：
　　1.国有自然资源也应登记
　　草案规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这样规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部门登记、管理、开发和利用。
　　2.不动产登记应由公证部门进行实质审查
　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法，而由登记部门进行形式审查。这样可以节约行政成本。建议在草案中增加规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　3.登记办法不宜由行政法规规定
　　草案规定，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这一规定不妥，上述事项只能由法律规定。因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定。而且通过全国人大及其常委会制定不动产登记法，可以确定不动产制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规与法律相抵触。
　　4.立法解决不动产登记中可能出现的乱收费
　　实践中不动产登记收费给公民带来了较为沉重的负担，建议本法明确规定具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限，并规定登记机关不得以中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用。

　　焦点三

被征收征用人权益要不要进一步保护

　赞成者：国家的征收、征用直接涉及到公民利益。目前草案关于征收、征用的规定与现行法律、行政法规相比，有很大进步，对保护公民的财产权益将发挥积极作用。
　　建议修改者：草案对征收征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷。
　　具体修改意见：
　　1.应区分公益活动和商业活动
　　对征收征用行为应当严格区分公益活动和商业活动。公益活动涉及的不动产和动产应适用国家征收征用的规定，而商业活动涉及的不动产和动产则不适用国家有关征收征用的规定，要纳入市场调节机制。本法应对政府以征收和征用的名义参与商业活动的行为，作出禁止性规定。
　　2.合理补偿应有确切标准
　　草案规定对征收、征用应给予合理补偿，但没有规定“合理补偿”的确切标准，实践中可能出现侵犯被征收征用人合法权益的现象。建议规定：国家征收、征用的补偿，必须以独立的中介机构作出的评估结果为依据，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。

　　焦点四

国家、集体和私人所有权规定如何完善

　　赞成者：草案将国家、集体和私人所有权放在一章规定，有利于促进国家、集体和私人所有权的平等保护。这些规定已比较完善。
　　建议修改者：草案这方面规定仍有不完善之处。
　　具体修改意见：
　　1.明确规定什么是国家所有权
　　草案没有什么是国家所有权的具体规定。建议对此进一步予以明确。同时，对国家所有权与全民所有权的关系，国家所有权由谁代表行使等作出更具体的规定。另外，应将空域、空间、岛屿列入国家所有权的范畴。
　　2.明确规定谁代表集体行使所有权
　　草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰。建议明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产权利。同时，应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的权责。建议补充规定：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。“本集体”的范围包括集体企业、合作经济组织、联合经济组织(包括社区联合经济组织)。“成员”指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会成员代表的民主监督。

　　焦点五

建筑物区分所有权规定是否具体明确

　　赞成者：草案关于业主的建筑物区分所有权的规定重点突出，与群众生活关系密切，有利于保护业主的合法权益。
　　建议修改者：草案的规定还不够具体明确，无法解决当前建筑物区分所有权中存在的各种纠纷。建议作出更具体、可操作的规定。
　　具体修改意见：
　　1.业主的车位应由法律强制保证
　　目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于弱势。房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求与业主约定车库、车位属于卖方。草案现有的规定主要是由房地产开发商同业主约定车库归属，这不利于对业主利益的保护和目前这方面纠纷的解决。建议对业主应享有的公共停车空间，由法律强制规定一定的比例，予以保证。
　　2.物业管理费不得按面积征收
　　物业管理费主要用于公共设施的保护与维修，以及物业管理人员的工资等，按面积征收物业管理费对住房面积较大的业主显然不公平。建议草案增加规定：物业管理费应按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须经百分之六十以上的业主同意。
　　3.应赋予业主对业主委员会决定的异议权
　　草案没有关于业主异议权的规定。建议增加以下内容：对未经业主大会同意的业主委员会的决定，业主可以征集签名，达到一定数量(如20户)后，可以请求业主大会表决。这样就赋予了业主对业主委员会决定的异议权。

　　焦点六

相邻关系规定能否完全解决实践中纠纷

　　赞成者：草案关于相邻关系的规定已比较全面，有利于解决目前常见的涉及相邻关系的民事纠纷。
　　建议修改者：草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。
　　具体修改意见：
　　1.建议增加对自然流水利用的规定
　　草案没有关于自然流水利用的规定，实践中这方面的纠纷较多，很难解决。建议增加规定：对自然流水的利用，没有约定的，按照面积、人口权利均等原则合理分配。对自然流水的排放，按照规划排放或者尊重自然流向。
　　2.建议增加瞭望权的规定
　　草案对逾界植物的技术处理、逾界建筑物的处理、限制相邻人瞭望权都没有规定，建议增加这方面的规定。
　　3.建议对“合理扰民”作出限制性规定
　　草案对发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的“合理扰民”行为没有规定，建议对此作出限制性规定。

　　焦点七

应否规定拾得人报酬请求权

    赞成者：按照目前草案的规定，拾得遗失物的人几乎没有权利，只有义务。所以，应当明确规定“拾得人的报酬请求权。”
　　反对者：如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了中华民族拾金不昧、助人为乐的传统美德，法律更应提倡拾金不昧。至于是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，则无权取得遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　焦点八

建设用地使用权范围如何界定

　　赞成者：草案对建设用地使用权进行专章规定，有利于权利人按照物权法的规定行使权利，使自己享有的建设用地使用权得到保障，更好地利用土地。草案有关建设用地使用权的规定比较详细，内容也是可行的，尤其是明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。
　　建议修改者：草案关于建设用地使用权的规定涵盖范围过窄，现在的国有土地使用权，其涵盖面远大于建设用地使用权。国有土地使用权的用途很多，统称为建设用地是不恰当的，且把建好的永久性建筑物的用地称为建设用地也不合适。另外，草案关于建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，容易让人理解为建设用地使用权不受任何约束。
　　具体修改意见：
　　1.将地下改为地面浅表面
　　草案关于建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，应将其中的“有权自主利用”修改为“有权依法利用”。“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”的“地下”容易产生歧义，因为地下矿藏、地下水统属地下，“地下”应改为地面浅表面。
　　2.建设用地使用权期限70年太短
　　目前一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况。住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。应延长为一百五十年或取消出让年限的规定，成为永久性权利。也可以规定在土地使用权期限届满后，自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　焦点九

农村宅基地能否转让

　　赞成者：草案关于农村宅基地转让应严格限制并不允许城镇居民在农村购买宅基地的规定非常好：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题；第四，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多，在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。
　　反对者：应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要有：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多“城中村”和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。因此，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。可以规定每户城镇居民在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。

　　焦点十

居住权有无必要专章规定

　　赞成者：草案专章规定了居住权制度，有利于保护弱势群众的权利，草案的规定比较可行。
　　反对者：居住权制度所规范的范围过窄，实践意义不大，实际生活中也没有因设立居住权到房地管理部门登记的情况，本法可不规定。
　　本报北京9月6日讯

 

相关链接

 物权法草案审议过程

吴坤

　　2002年12月23日，万众瞩目的民法草案在九届全国人大常委会第31次会议上，被提请审议。这一草案共9编，物权法是其中的重要一编，主要规定了物权的概念、基本原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度和物权的保护等。
　　2004年10月19日，十届全国人大常委会第12次会议第二次审议物权法草案。新的草案对民法草案中的物权法部分主要作了四方面修改：进一步细化国有企业财产权方面的规定；对农民集体所有权行使作出更具体的规定；对建筑物区分所有权作出更详细的规定；删除原草案的特许物权部分。
　　2005年6月24日，十届全国人大常委会第16次会议第三次审议物权法草案。新的草案主要作了10方面的修改完善：增加多项具有鲜明中国特色、体现我国社会主义初级阶段的基本经济制度的内容；明确规定了违法拆迁征收应依法承担责任；增加规定了物权保护方式可合并适用的内容；禁止城镇居民在农村购置宅基地；完善了建筑物区分所有权的规定；将用益物权的规定与其他法律相衔接；适当扩大了财产担保的范围；删除典权和让与担保两章；对草案一些文字表述作了通俗化的修改；对草案一些专业术语在附则中作了名词解释，如用益物权、地役权、孳息等。
　　2005年7月10日，全国人大常委会办公厅全文公布物权法草案，广泛征求意见。
　　吴邦国委员长在十届全国人大常委会第16次会议闭幕时指出，在草案全文公布征求意见后，要在认真研究各方面意见的基础上对草案进行修改，提请今年10月份召开的常委会第18次会议审议。12月召开的常委会第19次会议将第5次审议修改后的物权法草案，并视情决定提请明年3月召开的十届全国人大四次会议审议表决。

　　背景资料

我国开门立法实践回顾

吴坤

　　备受关注的物权法草案，是我国向全社会公布并征求意见的第12部法律草案。
　　此前，已有11部法律草案向社会公布并征求意见。它们分别是：
　　———1954年宪法。1954年6月15日，草案向全社会公布，征求意见历时2个多月。
　　———1982年宪法。1982年4月26日，草案向全社会公布，征求意见至当年8月底。具体规定作了许多补充和修改，共计近百处。
　　———全民所有制工业企业法。1988年1月12日，草案向全社会公布，征求意见至当年2月25日。
　　———行政诉讼法。1988年11月9日，草案向社会公布，征求意见至当年12月底。
　　———集会游行示威法。1989年7月6日，草案向社会公布，征求意见至当年8月10日。
　　———香港特别行政区基本法。1988年4月公布基本法征求意见稿，征求意见历时5个月；1989年2月公布基本法草案，征求意见历时8个月。
　　———澳门特别行政区基本法。1991年7月9日公布基本法征求意见稿，征求意见历时4个月；1992年3月16日公布基本法草案，征求意见历时4个月。
　　———土地管理法。1998年4月29日，修订草案向社会公布，征求意见至当年6月1日。
　　———村民委员会组织法。1998年6月26日，草案向社会公布，征求意见至当年8月1日。
　　———合同法。1998年9月4日，草案向社会公布，征求意见至当年10月15日。
　　———婚姻法。2001年1月11日，修正案草案向社会公布，征求意见至当年2月28日。

            ————法制日报