广州超八成小区没有业委会

发布时间：2005-06-08　浏览数：975

　　“分散的个体业主往往势单力薄，面对强大的开发商与物管公司，在规则不健全的市场交易中，不可能平等对话，只有建立业主委员会才有机会改变这一弱势格局！”昨天，广州一楼盘的业委会主任向记者这样概括业委会的作用。

　　策划/陈穗华　撰文/记者李妍

　　艰难现状

　　先天不足后天不良　业委会不难产才怪

　　对于广州目前只有不到两成住宅小区目前成立了业委会的现状，不少业主反映业委会连开会都难：要么是开发商、物管公司设置障碍，造成业委会筹备组难以掌握业主资料，难以组织工作；要么是业主缺乏成立业委会的法律知识和主动意识，普遍没有成立业委会的冲动；要么是召开业主大会难；四是现有法律法规中，业委会领取津贴的合法性和必要性不明确，业委会缺少活动经费、人力不足。

　　开发商一记黑招叫你开个会都好艰难

　　业主陈小姐告诉记者，由于没有业委会，小区业主维权显得“群龙无首”。在她居住的小区，前前后后足有几拨人为业委会“前仆后继”地奔走劳碌。但开发商出黑招搅黄了业主的数度聚会不说，还利用掌控会所之便，在业主开会时关了空调，在业主自发搬来电扇后又切断电源，让业主不得不边挥汗如雨边讨论维权事宜。

　　就算没人阻挠你光找牵头人就够心烦

　　戴先生入住滨江东某楼盘已经有两年了，由于对小区物管公司的收费和服务不满。为此，他在小区业主网上论坛上联络了几十户业主拒交管理费达半年。他对记者说：“我们在网上论坛上也号召大家联合起来，成立业主委员会。但我后来发现自己的号召在网上得到不少业主响应。可一到实际操作中就没人出来牵头了。这也难怪，我们小区的业主大多是年轻人，工作很忙，大家也没时间和精力。虽然对目前的物管公司有怨言，也只能私下在网上发发牢骚。”

　　业主动辄上千人都请来开会谈何容易

　　“楼盘越大，业委会越难成立，因为召开业主大会太难了！”某大型楼盘的业主曾先生告诉记者，他们按照法律法规规定的程序，一次次地召集业主参加业主委员会的选举，却每每因为投票没有超过全体业主的过半数票数而以失败告终。曾先生开始思考更深层面的问题：“我们楼盘里有几千名住户，让过半数业主统一参加投票，选举业主委员会成员，非常困难。而这样的情况在广州很多大楼盘都是存在的。”

　　他说：“对于小区里的空置房、出租房业主来说，很难通知他们按时参加业主大会，即便过半数的业主都能保证到会，又能到哪儿找那么大的地方来开会呢？如果采用书面征求意见的形式，也难以回收过半数，而且需要一笔开支印刷选票。”

　　成长路上至少有三只“拦路虎”……

　　缺经费缺人手　没人肯入业委会

　　春兰花园的业主叶先生表示，现在有不少小区住户左邻右舍之间老死不相往来，对于业主大会、选举业委会等都敷衍了事。在广州市已成立的业委会中，除了部分业委会是开发商属下的物管公司为资质评级搞起来之外，另有相当多的业委会成立均因利益严重受损时，被迫“揭竿而起”成立的。

　　即便具备成立业委会的条件，也同样一串困难摆在眼前。不少广州小区业委会成员反映，由于没经费来源，打印通知、印制选票、跑政府部门的交通费用等支出，通通要自掏腰包。有不良物管公司害怕业委会成立后会跟自己对着干，就使出了对业委会成员威逼利诱的损招，有的甚至对业委会筹备组主要人员恐吓甚至大打出手。

　　“其实，业委会成员的工作有点像义工，属于公益性的，小区业委会成员最好的待遇也只是每月领300~500元的津贴，少得很。因此，很多业委会难有理想人选来当“头儿”。现在广州不少小区业委会负责人都是老人，近80岁的老人连任两届主任的都有。”天河某小区的业委会主任说：“业委会主任，这可能是全中国最小的乌纱帽，管的事还真不少：大的要监管上百万元的房屋维修资金、选聘物管、签订合同；小的还要管小区的治安防盗、环境卫生等，一天到晚杂务缠身。而且当头的还得懂点法律、政策，具备处理小区突发事件的能力，事多心烦，不少业委会主任干了一届就不干了。”

　　没经验存私心　空有热情办坏事

　　有不少业主以为成立了业主委员会就可以维权了，因此许多年轻人一入住就积极牵头准备组织业委会，但其实物管是一件十分繁琐的工作，必须兼顾多方面的利益，并非只凭一腔热情就能办好的，经验不足往往容易羁绊小区业委会的运作。这就可以解释，为什么一些小区成立了业委会，物管方面的纠纷依然不断了。

　　就记者采访得悉，已成立的业委会所遇到的问题不外乎以下4点难处：

　　首先是缺乏主人翁意识，业主的参与热情不一。不少有责任心的业委会成员表示，在业委会干是吃力不讨好的工作，干得好大家觉得是应该的，有了失误就会被所有邻居骂。

　　其次是存在搭便车、占便宜思想。多数业主只是口头表示支持，一到真有事了，出于怕事或不爱管“闲事”的心理就打起退堂鼓。

　　再就是容易因为个人的私利而产生内部分化。例如天河某小区的业委会虽然成立较早，但业主中间也分为业委会派和维权小组派，各自心中都有小算盘，有时候会为了一己私利放弃为全体业主维权。遇上部分业委会成员利用业主赋予自己的权利谋私利，使得业主委员会威望下降。

　　此外，争取权益意识强烈，但实际操作缺乏经验。目前许多大型小区的物管都是由开发商垫钱经营，更换物管公司后这笔经费成了大问题。由于经费不足，加上经验欠缺，业委会经常会引来纠纷。

　　没法律来撑腰　业委会维权失利

　　从事法律工作的刘女士表示，“根据现在的法律法规，业主委员会既不是群众团体———未到民政部门报批，又不是公司———未到工商部门报批，更不是政府机构———无上级机构的行政任命，这个“在房地产行政主管部门指导下”(《物业管理条例》第十条)成立的机构没报批、没发证，有的仅仅是“到房地产行政主管部门备案”(《物业管理条例》第十六条)。“于是，业主委员会就不具有法人资格，其法律地位也理所当然地受到严重挑战，维权时在实际操作中也受到各种各样的质疑。”

　　广州市楼盘小区形成规模已有10年了，但至今业委会成功招聘物管公司的却只有几十家，仅占楼盘总数的2％~3％。有的小区里，业委会为了行使自己的权利，要自主招聘物管公司，但旧的管理公司为了自身和开发商的利益却不想撤出，等到双方对簿公堂时，业委会摆出的理由是：“国家和省的《物业管理条例》、广州市的《物业管理办法》有规定，业委会成立后，由业委会选聘的物业公司进行管理。”而物管公司和开发商摆出的理由往往是：“业委会成立不合法，不承认业委会的法律地位。”

　　如果此招还没能对付业委会，他们立刻又能接着推出第二招：否定业委会招聘物管公司的招投标过程的合法性。

　　总不能坐困愁城，要见招拆招……

　　成立业主协会　政府部门要插手

　　广州民间希望尽快成立一个联合的业主协会的呼声越来越高，但目前最需要解决的组织挂靠问题却迟迟没有着落。

　　春兰花园的业主叶春生认为，成立联合的业主协会，对促进广州物业管理的健康规范发展是有利的。广州业主维护自身权益的法制意识还需要加强，业主委员会成员的素质和管理水平也需要提高。如果楼盘成立了业委会，业主可通过业委会行使职权，对物管公司的乱收费完全可以通过提出行政复议来解决，炒掉或招聘物管公司也可以用单一的法律手段来进行。业主只要成立了业委会，就等于掌握了招聘“管家”定价的话事权，明显是对业主利益有利的。

　　业主彭先生希望，政府有关职能部门应积极介入帮助解决开发商或者物业管理公司和业主之间的矛盾。“如果政府有关职能部门能以第三方的立场，公平、公正地组织开发商、业主等方面一起成立代表广大业主利益的业主委员会，那么业委会反而会成为各方冲突的缓冲地带。而且,就算有的楼盘已经成立了业委会，政府职能部门的指导也不应该停止。”

　　新闻连线

　　街道可监督辖内物管

　　记者从广州市国土房管局物业管理处了解到，自上世纪80年代初期开始，广州市的物业管理已从对个别小区或单栋楼房的管理，发展为成区成片的规模管理。目前，全市有物业管理企业806家，全市物业管理小区（大厦）3617个，比2003年增长了15％。

　　据介绍，2004年市政府明确规定：街道对街辖内物业公司有日常监督管理权，对街辖内物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权。目前，广州市物业管理方面的投诉从2003年的340宗下降到2004年的268宗。 

           ————广州日报