言上视点|大数据告诉你承租方要求减免新冠病毒肺炎疫情爆发期间的租金能否获得支持

发布时间：2020-03-04　浏览数：1,602

自2019年12月新型冠状病毒引发肺炎疫情以来，各地陆续采取了严格的防疫措施，包括限制人员流动、限制人员聚集等。在如此严格的防疫措施之下，难免对社会经济运行及合同的履行产生影响。

结合大家目前比较关心的租赁合同中的履行问题，是否应当减免租金的问题，我们对疫情发生时租赁合同纠纷类的案件进行了检索和分析，供大家参考。

1.数据收集

鉴于此次新型冠状病毒引发的肺炎疫情与2003年的“非典”疫情相似，我们主要检索了因“非典”导致的租赁合同纠纷案例。我们以Alpha法律智能系统为检索工具，在系统内的“案例”项目中，通过高级搜索模式，输入关键词“非典”“禽流感”“减免租金”“判决书”，收集了目前全国范围内公开的案件判决书。经过筛选，剔除不相关裁判文书后共得到11份民事判决书。

2.审级情况分析

本次检索到的11份案例中，经历二审的案件高达9件；与此同时，这9件案件中有6件在二审程序中都经过了部分或全部改判，改判率高达66.7%，相较于普通的民商事案件而言，这是一个相当高的比例。上述数据表明，此类案件在司法实践中仍存在较大争议。

为深入挖掘此类案件存在的具体争议，我们选取了法院在判决过程中具体考虑的几大因素，进行了进一步的分析。

3.法院裁判维度分析

（1）“非典”是否属于不可抗力，是否应该免除租金

（2004）沪一中民二（民）终字第32号案件中法院认为，遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，对这一期间的租金及空调使用费，由于停止经营，应酌情减免。但要求全部免除，缺乏依据；

（2007）桂民四终字第1号案件中法院认为，“非典”事件发生后，有关部门虽发布了一些针对相关行业的优惠措施，但没有确定“非典”事件属于不可抗力因素，各地针对相关行业的优惠措施也无统一标准，不能直接认定“非典”属于不可抗力，若免除全部租金反而有失公平；

（2017）吉04民终441号案件中法院认为，2003年因“非典”期间造成经营者（承租方）停业4个月的经济损失，该损失是经营者（承租方）经营期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由出租方承担；

（2018）晋04民终2272号案件中法院认为，“非典”是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力。不可抗力期间承租人没有经营收入，应依法免除全部租金。

由此可见，司法实践中对该问题的处理存在较大争议。而根据《民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

笔者倾向于认为，新型冠状病毒引起的肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，可根据疫情发展的状况及时间，给予部分或全部免除租金。

（2）适用公平原则或情势变更时，是否应该免除租金

（2004）沪二中民二（民）终字第354号案件中法院认为，我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，支持了其免除全部租金的诉请；

（2014）厦民初字第275号案件中法院认为，因受“非典”影响，承租方（海沧野生动物园旅游景点）的门票收入急剧下降，可以支持免除租金的请求，但具体免除额度应当符合当地政府对该问题形成的会议纪要精神，支持免除议定期间的租金。

（2018）鲁06民终268号案件中法院认为，“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的。该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

由此可见，在适用公平原则或情势变更时，法院比较倾向于支持免除部分或全部租金。公平原则规定于《合同法》第五条，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”情势变更规定于《合同法解释（二）》第二十六条，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”公平原则涵盖的范围比情势变更广，而法律也同时规定了当发生不属于商业风险的重大变化时，应当根据公平原则来综合考虑。

4.案件分布较为分散，但北京没有任何一例案例

本次检索的11个案例来自上海市、广东省、广西省、浙江省、江苏省、福建省、河北省、吉林省、山东省、山西省等10个省市，呈现分散分布的状态。但这其中没有任何一例案例出现在北京，这样的数据对于北京市这样一个每年案件数量居全国前列的地区而言是十分意外的。

究其原因，我们注意到北京市于2003年“非典”爆发期间，连续出台了包括《北京市人民政府印发<关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施>的通知》（2003年5月16日由北京市人民政府发布）、《北京市国土资源和房屋管理局关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》（2003年5月22日由北京市国土资源和房屋管理局发布）、《北京市西城区人民政府关于贯彻北京市人民政府<关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施>的实施意见》（2003年6月2日由北京市西城区人民政府发布）、《北京市商业委员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京市私营个体经济协会关于防治非典期间个体工商户申请减免房屋租金认定问题的通知》（2003年6月30日由北京市商业委员会等发布）等在内的文件，有效对“非典”期间可能涉及的租金减免等问题进行了规定，起到了良好的引导作用和定纷止争的效果。

《北京市人民政府印发<关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施>的通知》第三部分第十一条规定：“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。市及区县国土资源和房屋管理部门负责监督执行。租用其他经营用房的，租金由双方协议解决。”该条文分类别对于减免租金的具体比例进行了明确规定。

《北京市国土资源和房屋管理局关于在防治非典型肺炎疫情期间减免房屋租金有关问题的通知》第三条明确规定：“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50%以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位”，对减免租金适用的对象作出了明确划分；第六条明确规定：“凡减免租金的，租赁双方应签订减免租金协议，并由出租方在当日向区县国土房管局备案，其中属于涉外租赁的向市国土房管局备案”。该条文对于减免租金的形式要件作出了要求，引导租赁双方签订书面协议，相当程度上避免了可能存在的诉讼风险。

《北京市商业委员会、北京市国土资源和房屋管理局、北京市私营个体经济协会关于防治非典期间个体工商户申请减免房屋租金认定问题的通知》以北京市商业委员会印发的《防治非典期间企业申请减免房屋租金认定程序规定》为指导，在第一条、第二条明确规定了减免租金申请的责任认定机关，并在第三条中明确了申请人需要提交的相关证明材料，实施细则与大纲文件相配套，让相关政策执行起来更加简单高效。

5.小结

以上分析表明，目前司法实践中对于此类案件的认定和处理观点存在较大差异，对于此类疫情是否构成不可抗力，是否应适用情势变更或公平原则，是否应免除部分或全部租金均存在不同观点，这就导致了案件最终结果截然不同。

鉴于本次疫情规模大，持续时间长，可以预见未来会出现类似的纠纷。为避免不必要的诉讼争端，也为确立统一明确的司法标准，建议各地区仿效北京市在“非典”期间的未雨绸缪之举，提前出台相关文件，对争议问题进行明确。

同时，在处理此类纠纷或案件时，希望承租方和出租方本着友好协商、互相体谅的态度，共同为社会长治久安以及经济平稳运行贡献力量。

（作者：北京市立方（广州）律师事务所）