银行凭什么指定按揭律师

发布时间：2005-05-27　浏览数：1,662

银行凭什么指定按揭律师

本报记者 邢晖

　　银行指定客户埋单

　　按揭律师的确切名称应该叫银行抵押贷款业务律师，服务对象是消费者。他们协助消费者办理抵押贷款业务，但现在已经变了味儿。消费者做住房按揭贷款，只能选择银行指定律所的代理律师，律师为银行进行审贷。虽然是为银行服务，但付费的却是消费者。
　　银行指定律师为购房人服务，是想通过律师的“初审”，保证购房人的身份、还款能力，实现最大限度地保证借款人的资格真实性。从道理上讲，该过程律师应当向银行负责，所以律师费用应当由银行承担，很多购房人对负担这笔律师费表示不满。
　　在国内，由谁来指定按揭律师大有学问：如果是开发商主动找银行贷款，那么就由银行指定自己信得过的律所负责该楼盘的按揭；如果是银行主动找开发商提供按揭服务，则由开发商指定律所负责按揭。目前，属于前者的情况居多。
　　在律所与银行或开发商签订的委托代理协议中，双方约定按揭律师费是由购房者支付的。对于普通消费者来说，没有选择的余地。
　　记者的很多律师朋友苦笑着告诉记者，自己是律师，但在买房时同样也要交纳“按揭律师费”，因为自己所在的律师所没被银行指定。
　　对此，北京国脉律师事务所陈俊良律师认为，本着民法权利义务对等的原则，买房人支付了律师费就有权自己选择律师，或者用其它方式证明自己的资信，律师审核并不是必经途径。买房人应该有权选择证明资信情况的途径，即使银行要求必须由律师提供审核，也不能剥夺买房人的选择权，否则就有失公平。消协有关人士则认为，由消费者交纳按揭律师费，本身就违背了公平交易原则。中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎表示：“这是银行借助自身优势地位进行的‘强制交易’。”

　　问题频发弊病显露

　　这种银行指定、客户埋单的模式的直接后果就是律师不帮消费者算账，甚至不替消费者说话。
　　除了消费者受到不公平待遇外，对律师事务所也造成了不平等竞争和执业环境的混乱。一位银行工作人员称，目前从事这项业务的，有些不是真正的律师，有的是刚刚通过国家司法考试的实习律师，有的是刚刚毕业的大学生，还有一些是没有律师资格的法学院校的学生。由于房屋按揭贷款的操作程序相对简单，需要的法律知识较少，因此，很少有资深房地产律师亲自“操刀”，多数情况是由一些银行界、房地产业界有较深关系的律师出面“揽”到某银行的按揭律师业务，然后把业务交给自己的助手来干。
　　更为严重的是，按揭律师从一进入这个领域就决定了其角色的被动性，按揭律师挣贷款人支付的律师费，但不得不为银行贷款风险埋单。
　　购房人向银行提出贷款申请后，进入了按揭贷款程序，为满足银行提出的条件，有些购房人不惜作假以取得贷款，而银行明知可能作假，于是指定律师来审查这些证明文件，并让律师以律师事务所的名义出具法律意见书来证明这些都是真实的，而律师费则由申请贷款人来负担。
　　客观情况是购房者拿不到贷款不可能支付律师费，法律意见书则是千篇一律的肯定意见，而没有任何保留意见或否定意见，否则不仅要得罪购房人，还要得罪给按揭律师提供业务的贷款银行或开发商，法律意见书惟一的选择即是肯定意见。
　　因此，也就可以明白为什么会有近日的“烂尾楼引出律师蛀虫”之类的新闻报道。

　　按揭律师路在何方

　　律师在个人住房按揭贷款的办理过程中扮演着相当重要的角色，几乎所有的商业银行都为办理个人住房按揭贷款的购房人指定律师，而不合理之处在于：消费者必须承担起这项服务带来的成本，而消费者在埋单之后又不能自主聘任律师。同时，各商业银行收取的律师费也不尽相同。在现行体制下，律师费的收取通常由各银行根据自身的情况决定。据业内人士透露，银行确定律师代理费标准主要的依据是律师代理服务成本和贷款办理的复杂程度，通常这两者的成本越高，律师费也就越高。对此，众多消费者提出了质疑：既然消费者交纳了律师的代理费用，就理应有权利自行决定聘请哪位律师，从而保证自己可以获得最好的代理服务。
　　银行方面对这个问题的看法是，个人贷款银行的风险较大，指定律师主要是为了防止个人与律师勾结，出示虚假资信证明。再有就是为了普通的消费者能够正确地解读复杂的合同文本。
　　而有关法律人士认为，银行经营房地产按揭业务，考虑风险是理所当然的。但是，即使要核实购房者的信贷能力，也应由自己的审贷员或自己聘请的律师来完成，不宜将这笔费用转嫁给购房者。
　　对这种质疑，银行方面也有“苦衷”，因为自己的审贷员不够，才请律师把关。另外，银行不可能直接面对所有贷款者，只能由中间服务机构来办理。因此，贷款人交纳一定的服务费用也是符合常理的。此外，按揭律师费由消费者埋单也是行业惯例，自己并没有从中赚钱。
　　目前，我国按揭律师多为拿到业务，必须看银行的脸色，按揭律师与银行的特殊关系就不言而喻了。律师费由按揭人支付，律师却难以代表按揭人利益。因此，按揭律师的服务对象必须明确，或者为银行的审贷律师，或者为按揭人的申贷律师。
　　目前有一种发展方向就是由银行支付律师费，使按揭律师成为银行的审贷律师。另一个发展方向是把按揭律师从银行剥离，真正为按揭人服务。按揭律师的业务不应该依托在银行垄断经营的保护下，还是应当从广大购房消费者身上寻找生存的环境。通过拓宽服务内容，提高服务质量，切实维护购房人的合法权益，最终为公众所接受。按揭律师业务不能仅限于办理银行的按揭手续，可以增加签约的内容，以扩大按揭律师的服务范围。即购房人在看中某一楼盘后可先选择自己的律师，委托律师对开发商的资质及楼盘状况进行调查，帮助购房人与开发商签订房屋买卖合同，在支付首付款后，由律师代表购房人向银行申请并办理按揭手续。律师甚至还可以介入对楼盘的选择，代理购房人与开发商谈判等，这样不仅拓展了按揭律师的业务，也能真正体现律师在房地产业务中的服务价值。

                        ————法制日报