逾期不办证房产商赔13万

发布时间：2003-08-11　浏览数：845

　　核心提示 　　今年6月1日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），对房产商的欺诈、房屋严重缩水等侵犯业主权利的行为应承担的民事责任作出规定，并首次明确房产商逾期不办房产证，必须承担违约责任。 　　今年7月，广州市天河区法院首次依据该《解释》，对一起逾期3年未办产权证的房屋纠纷案作出一审判决，判决严重违约的房产商赔偿业主13万多元的损失。据悉，此为《解释》实施后，广东首例业主依据该《解释》索取巨额赔偿胜诉的案件。有关法律界人士认为，此案的判决将对广东乃至全国的商品房买卖产生深远的影响。 　　首例官司经过 　　起因：买房3年半没有房产证 　　1998年10月，广州市民汤先生与广州市天河区某房地产公司签订了《商品房预售契约》，购买了该公司位于天河龙口东一套100多平方米的商品房，房价66万多元。双方约定：房屋须于1999年8月31日前交付原告使用，并且约定该房子在实际交付使用后90天内，房产公司为原告办妥房产登记和过户手续。 　　契约签定后，原告1999年1月25日付清了所有的房款，同年8月31日原告搬进了新房，但过了90天后房产公司并没有为原告办理房产证，在原告的多次要求下，房产公司只是屡次推拖，一直到今年1月，原告依然没有领到房产证，忍无可忍下遂委托律师将房产公司告上法院。 　　急变：《解释》出台索赔17万 　　今年4月21日，广州市天河区法院受理后准备开庭审理此案，但汤先生提出撤诉，增加三个诉讼请求：要求被告返还违规收取的产权综合费、根据司法实践按房款的3％赔偿逾期办证的违约金、并要求被告30天后为其办妥房产证，逾期则要求支付迟延履行金。 　　而就在法院尚未对其新的诉讼请求决定是否开庭时，5月中旬，《解释》出台了。该《解释》首次明确，如果房产公司违约逾期没有办房产证的，必须承担违约责任；并且说明了在该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的案件，适用本解释。这一解释的实施，无疑将对汤先生带来数倍多的赔偿，于是在律师的建议下，汤先生又提出了变更诉讼请求，请求法院按照该《解释》的规定，判决房产公司支付逾期办证的违约金17万多元。 　　6月3日，天河法院对此案正式开庭。对于原告起诉的事实部分，房产公司并没有否认，却抗辩说因民事诉讼的时效为两年，现在事情距今已有3年，显然已经失去了诉讼时效；同时认为原告的索赔金过高，而原告给予的办证时间太短。 　　结果：业主一审获赔13万元 　　7月10日，广州天河法院对此案作出一审判决，几乎全部支持了原告的诉讼请求，且双方都没有提出上诉，汤先生成为广东省首例业主依据该《解释》起诉开发商逾期办证，并胜诉获赔13万多元巨额赔偿的第一人。 　　法院认为：综合双方的意见和证据，该《房地产预契约》是双方真实的意思表示，合法有效。双方约定办理房产证件的日期是1999年8月31日后的90天，但房产公司至今没有为原告办理房产证件，拖延3年之久已经构成违约。 　　据此天河法院作出3项判决：一、支持原告要求被告在30天内为其办理产权证手续的要求，逾期不履行则按照已付房款的66万多元，按照中国人民银行同期贷款利率支付迟延履行金。二、同时，法院认为因房产公司的违约行为，导致原告不能充分行使自己房屋所有权，不能出租、转让、抵押等，给原告造成了一定的损失，应该赔偿原告的违约金。但因双方在合同中没有约定违约金，此案应依据相关规定，按照已付房款66万，参照中国人民银行规定相关标准计算，因原告不能提供他曾要求过被告支付逾期办证的证据，法院将被告违约的日期定为两年，即从原告起诉之日2001年4月21日起，到2003年4月21日。根据此计算方法，原告将得到13万多元的赔偿。三、同时，对于产权综合费的退还问题，法院也支持了原告的观点，判决被告将已经收取的2339元产权综合费退回原告。 　　未出台前　　无法律依据不予判赔 　　据了解，在广州地区，在《解释》出台前，因为没有明确的法律依据，对于此类官司，法院往往有三种做法：一是以没有法律依据判决不予赔偿；二是依据司法实践依据已付房款的万分之三到万分之五；三、法院酌情补偿，这种赔偿没有固定标准，建立在法官的自由裁量之上，各个法院的每个法官的补偿可能都会不一样，但补偿的数额都不会很多。两年无证补偿1000元 　　1996年9月1日，刘先生向广州某房产公司购买了位于白云区一套房子，总价为29．6万元，双方约定房产商应于1997年5月31日前交楼；在房屋交付90日内，办理该房产的产权过户手续和房产登记手续。 　　随后，刘先生依约向房产公司交齐了购房款，并在1997年5月31日住进了该房子。但在随后的两年多时间内，房产公司并没有为刘先生办好产权证，刘先生遂将该公司告上法院，要求房产公司赔偿违约金。此案经历了广州白云区法院、广州中院的 　　两级审理后，刘先生只获得了1000元的赔偿，还不够其需支出的律师费用。索赔15万苦无法律依据 　　1996年陈小姐购买了位于广州荔湾区的一套价值60多万元的房子，约定办妥产权证的日期是1997年。但直到2001年，陈小姐都没有领取到产权证，而其房价已经从60多万降到了30多万，愤怒不已的陈小姐当年就将该房产公司告上法院，认为在两年的时间里她的房子因没有产权证，不能出租、不能转让和作其他交易，给她造成极大的损失，要求房产公司赔偿15万，并限期办理产权证。 　　就在庭审中时，房产公司迅速为其办好了产权证，但陈小姐以其的损失已经造成，坚持要15万元的索赔。但荔湾区法院最终以索赔没有法律依据，判决驳回起诉，陈小姐的索赔分文未得。 　　律师观点 　　此案意义重大 　　影响深远 　　承办此案的广东天胜律师事务所莫井柳律师认为：其实要避免逾期办证索赔无果，最好的方法是双方在《预售合同》中约定，逾期办证将支付违约金，按照《有约定从其约定的原则》，一旦房产公司逾期办证，将按照双方事先的约定支付违约金。 　　但在目前我国的房屋买卖实践中，因《房屋买卖预售合同》都是格式合同，在《预售合同中》中的条款绝大多数情况下，都不会明文约定房产商违约不办产权证后需支付多少违约金，那一旦房产公司违约不办产权证，时间拖了好几年甚至更久，因没有明确的法律依据，法院最终只是判决房产公司在一定时间内必须为业主办好产权证，对于业主的索赔一般不会支持，或者是支持得很少。 　　但随着6月1日，该《解释》的生效实施，对房产商逾期不办证需要承担的违约金有了明确的规定，房产商就不会再向以往那样轻易地逾期办证，因为这样将会让其承担巨额的赔偿。莫律师以前面的案件为例，没有《司法解释》以前，法院对这样的案件至多就判决赔偿一两万，但现在法院认定房产商违约两年就已经赔偿13万多，前后相差好几倍，假如房产商拖延办证时间更长，其要支付的违约金将会更多，甚至会超出其所收的房款。因此莫律师认为此案的判决具有极大的意义，一改以前某些房产商对拖延办证无所谓的态度。 　　法律链接 　　不按时办证 　房产商违约 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 　　2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。自2003年6月1日起施行。 　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。( 记者 李朝涛 本版摄影 本报记者 巢晓) ——信息时报