疫情来袭：减租？不减租？中小企业减租的法律问题

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,440

针对疫情特殊情况，万达商管集团将对所有万达广场的商户1月24日至2月25起期间，实行租金及物业费全免。随后，各地房地产行业协会、房地产租赁协会等相关行业会，纷纷效仿发出倡议书，建议房东减免承租人的租金。针对倡议书及减免租金相关法律问题分析如下：

一.倡议书的法律效力。

倡议书是行业协会的建议，不具有强制执行力。疫情对不同行业、不同商户影响不同。部分行业协会建议免除2月租金和3月租金减半，如果适用所有商户，未必公平合理。

二.是否减租相关法律依据。

《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（情势变更）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

根据以上法律，如“疫情”导致履行租赁合同存在障碍的，可以依据不可抗力免责,顺延履行合同或解除合同。如果“疫情”导致租赁合同继续履行，明显不公平或者不能实现合同目的，可以依照情势变更，请求解除或变更合同。

三.出租人是否一定要同意承租人减免租金的请求呢？

并不必然。根据广西壮族自治区高级人民法院（2007）桂民四终字第1号《民事判决书》裁判文书：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

从以上裁判文书观点可以看出，"疫情停业”分为经营策略性停业和履行政府义务停业。如果是履行政府义务的停业，租金减少或免除的诉求被支持的可能性更高。如果是经营策略性停业，部分风险属于经营风险，承租人自己要承担大部分风险。

诚然，“疫情”大概率地会导致承租人收入减少，但并不必然导致承租人无法履行合同。因此是否减免租金及如何减免租金，还需要承租人和出租人心平气和坐下来，好好协商达成协议。“皮之不存，毛将焉附”，挺过“疫情”需要大家携手合作。

四. 我们的给租赁双方的建议。

1.审查合同条款，是否有不可抗力、情势变更的条款，如果有相关条款，按照合同条款执行。

2.如双方协商达成一致意见，双方应重新签订协议。

3.承租方如主张减免租金，应当及时向出租人发出书面通知，主动与出租人协商租金支付等问题。

４.出租方未收到租金，应当及时发出催缴租金的催告，如逾期支付租金满足合同解除条件的，应尽早履行合同解除权。

五.检索“非典”判列，给我们留下的经验：

1. 减免租金主要针对是“经营”用房，非“生活”住房。

2. 如果承租人因履行政府部门控制“疫情”义务，停产停业的，注意保留政府部门、工业园区或其他相关管理部门发出的停业通知。

（作者：侯双龙，广东东元律师事务所律师）