面对“新冠肺炎”疫情，承租人该如何主张减免房租？

发布时间：2020-03-04　浏览数：1,112

前言：“新冠肺炎”疫情（以下称肺炎疫情）自爆发后来势汹涌，发展态势超出了社会各界的想象。为应对疫情，根据《中华人民共和国传染病防治法》及《国家突发公共卫生事件应急预案》，全国共有31个省级行政区域启动了重大突发公共卫生事件一级响应。这意味着政府可以采取划定控制区域、流动人口管理等措施控制疫情。而随着防控疫情工作的逐渐推进，各商场门可罗雀，损失惨重。一则西贝莜面村负责人谈到企业在不营业的情况下最多只能维持三个月的新闻，更是一石激起千层浪。租户减租的呼声日益高涨，各式各样的“免租倡议信”纷至沓来。

那么，面对肺炎疫情，承租人该如何主张减免房租？因2003年“非典”疫情与肺炎疫情有相似之处，下文检索了14个“非典”时期房屋租赁纠纷案例，并结合相关法理基础及法律规定，试图给出本文的答案（检索案例简表附文后，为免冗余，援引案例时不再赘述案号）。

一、肺炎疫情并非“免租金牌”，承租人主张减免租金应视具体情况做具体分析。

（一）在“非典”期间，法院支持减免租金的案例仅占少数。

如图所示，在检索的案例中法院支持减免租金的仅占43%，占比与不支持减免租金的案例相当，还有14%的案例认为承租人未按约交租的，还应承担违约责任，只不过考虑到特殊时期的影响酌情减免了违约金额。一些文章在谈及类似问题时，可能只援引部分持支持观点类的判决，认为应当减免租金，忽略了个案差异。以案例九为例，法院甚至认为“非典”期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“非典”持续时间也较短，承租人不能因此拒付租金和物业管理费。

（二）如法院裁判减免租金，有可能认定肺炎疫情为不可抗力或情势变更，亦有可能适用公平原则。

所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所谓情势变更，是指发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。肺炎疫情爆发突然，目前在医学上尚不可控也未找到有效的治愈办法，似乎将肺炎疫情定性为不可抗力更为恰当。

但根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（目前已废止）第三条第（三）款规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”此条文涵盖了两层含义，前者略似情势变更，后者可解读为不可抗力（包括了两种情形，其一，政府行政措施；其二，“非典”疫情）。

如图所示，在减免租金案例中，有的案件将“非典”疫情作为不可抗力；有的案件则将“非典”疫情作为情势变更；但更多的案件在否定“非典”疫情作为情势变更的同时，并不以之为不可抗力，依公平原则调整合同。

究其原因，本文认为疫情带来的影响若以时间为衡量标准，是有限的，往往短于租赁期限。认定因疫情导致了租赁合同的目的根本无法实现，不可抗力的适用有难度。而我国采取二元规范模式，不可抗力在适用上与情势变更是互斥的。两者虽均构成履行障碍，但程度不同。不可抗力已构成履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平。何谓履行不能，何谓履行极为困难，在实务中难以区分。此外无论不可抗力还是情势变更，在个案中的适用均需法院裁量。因此，法院直接以公平原则为由，减免疫情期间的租金似乎更具说服力，也摆脱了理论上的掣肘。以案例四为例，法院认为“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持。

（三）肺炎疫情无论是属于不可抗力亦或情势变更，只有肺炎疫情使合同不能履行或按照合同原约定继续履行，有违公平原则的，才可免责。

根据《合同法》第117条及《合同法司法解释二》第26条之规定，肺炎疫情带来的影响并不意味着当然免除承租人交租的义务。承租人主张减免租金，必须要证明受肺炎疫情的影响，达到了不能履行租赁合同的结果或是继续履约明显对其不公平。原因在于疫情带来的影响是相对的，不是绝对的，不可一概而论。疫情波及各个行业，但对部分行业却是另一种商机，如生鲜电商、医用防护损耗品的行业等等。租赁市场亦是如此，疫情对承租人的影响不尽相同，不排除有些出租人或承租人反而因疫情获益，例如闲置的场地因政府征用作为临时医院而获得补偿。

以案例十一为例，法院认为：“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”租赁合同的履行基础不构成实质影响。”也即，疫情作为减免租金的理由不具有普适性。只有当疫情导致合同目的不能实现，或按照合同原约定继续履行，有违公平原则的，才构成合同履行的客观障碍，也才能成为承租人要求免除租金的正当理由。

二、承租人主张减免租金应以商业性房屋为限。

（一）对于居住、办公性房屋，承租人一般不得主张减免租金。

对于居住、办公性房屋的承租人而言，疫情并不影响房屋的使用功能，合同目的依然可以达成。承租人不应以发生疫情为由，解除、变更合同，或者要求减免租金。但如果发生政府征用房屋用于防控疫情或者其他因疫情导致房屋丧失使用功能的情形，承租人一定要及时通知出租人，并给出相应证明，要求减免受影响期间内的租金或是解除合同。

（二）对于商业性房屋，承租人可以主张减免租金。

1.长租约合同

肺炎疫情对承租人的生意可能是致命的，但大部分长租约合同的租期都在一年以上，可以预计疫情影响的时间完全包含于租赁期限内，难言影响了租赁合同目的的最终实现。不过如前所述，参考非典时期法院的裁判观点，对于部分租赁纠纷，法院会视情况不同，适用不可抗力、情势变更或公平原则酌情考虑减免租金，以平衡双方利益。

2.短租约合同

偶发性的短租约合同最有可能因疫情而导致合同根本无法履行。例如某公司在大年初四租赁一块公共场地开展产品促销会，但由于政府封城致使所有公共场所关闭。此时公司在及时通知出租人，并拿出相应证明的情形下，可以主张因不可抗力解除合同，同时免除给付租金的义务。

三、对承租人合理主张减免租金的建议。

（一）是否减免租金应先以合同约定为准，承租人不可冒然不交租或少交租，否则将有可能承担违约责任。

双方当事人自愿签订的房屋租赁合同，应尊重契约自由以双方约定为准。如合同中明确约定不可抗力包括疫情等免责条款，符合约定的，应按照合同约定的有关条款处理。如合同未有相应约定，承租人也未与出租人达成减免租金的补充协议，此时承租人因疫情影响而不交租或少交租，将有可能承担违约责任。以案例四为例，法院在判决中以承租人主张其因“非典”逾期未支付租金不属违约，但缺乏依据为由，最终不予支持其主张。

（二）关注政府文件，主张减租要求需及时通知出租人。

目前各地纷纷采取封城措施，复工时间也一推再推。不少地方政府发文要求国有企业减租免租，也鼓励其他企业减少租金。因此，建议承租人关注可能影响合同履行的政府文件，包括延期返工文件、“封城”地方性文件及关于公共场所停业文件等。这些文件均有可能导致租赁场所无法实际经营，从而适用不可抗力或情势变更，承租人应及时通知出租人其减租要求。

（三）与出租人友好协商，努力争取租金优惠。

对于商业性承租人而言，即便疫情能够得到有效控制，鉴于普通消费者谨慎和恐惧的惯性，客流量何时可以恢复到正常状态都是未知数。如按照原合同约定继续履约，对承租人而言可能无法也不能履约。因此，承租人应与出租人解释目前的困境，争取租金优惠。协商的方式也可多样，例如减免当前租金而后期可以调整增加等等。

（四）若出租人同意减租，应及时签订补充协议或保留相应凭证。

特殊时期，达成的约定往往是口头临时的。双方应当及时签订纸质补充协议，或是保留相应的凭证，以免日后出现矛盾一方吃了哑巴亏。以案例八为例，承租人主张出租人在“非典”期间曾同意免除其两个月租金，但因无相应证据证明，法院对其主张最终不予采信。

四、对出租人的建议。

（一）在力所能及的范围内做出让步，合情合法。

疫情当前，万达商管、保利商业、宝龙以及华润置地等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金，和品牌商家一起克服疫情影响，获得社会广泛好评。虽然大部分出租人不比上述龙头房企，但也应明白自己和承租人是“唇亡齿寒”的互利关系，若不考虑承租人的实际情况，很有可能面临在萧条环境下“旺铺招租”的尴尬境地，因此在自身能力范围内，适当减免承租人的租金帮助其渡过难关，既符合法律中的公平原则，也贴切社会各界在道德层面的认知。

（二）积极关注政策动态，及时利用“暖企”措施。

各地政府为帮助企业应对疫情，纷纷出台“暖企”措施。以广州出台的《中小微企业十五条》为例，第九条提到了鼓励其他专业市场的业主方和开办方减免或降低租金,对执行情况好的予以奖励和支持；第十条及第十一条在税收方面给予了企业优惠。因此，随着各项“暖企”措施的出台，政府号召减租不再被人诟病是“政府请客，房东买单”的行为。出租人应及时关注政策动态，利用政策优惠及时止损。

（作者：罗维治，广东康浩律师事务所律师）