如何妥善解决疫情期间物业管理费法律问题（物管篇）

发布时间：2020-03-05　浏览数：8,598

一、疫情防控期间物业公司的社会责任与担当

1.物业公司在疫情防控中有哪些法定义务？

答：根据《突发事件应对法》《传染病防治法》《物业管理条例》等规定，物业公司负有物业管理区域内的安全防范、疫情防治义务。主要体现如下：

①参与疫病防控义务。制定相关措施，防止疫病扩散，如对进出小区人员进行登记、测量体温、询问来源等。

②财产被征用的容忍义务。为应对疫病防控，需征用物业服务企业财产时，不得拒绝。

③宣传动员义务。应利用小区公告栏、显示屏、单元门、电梯门、业主群等宣传疫病防治相关知识，消除业主恐慌情绪。

④管理义务。严格执行政府部门决定、通知，制定积极主动的措施，防范疫情扩散；接到有关部门通知后及时关闭小区会所、球场等人员密集的场所；小区内停止举办人员聚集的庆典、集会活动。

⑤报告义务。在发现小区有业主和租户和确诊患者、疑似患者接触过后，及时报告政府部门。

⑥配合义务。疾病预防控制机构、医疗机构、公安部门进入小区执行任务时，应积极主动配合。

⑦关心帮助义务。物业管理企业应对被隔离在家的业主、租户提供力所能及的帮助，如帮助采购生活必须用品，传达信息，通报情况等。不得简单粗暴的拒绝需在家隔离的业主进入小区。

2.物业公司应采取什么防控措施？

答：在疫情防控期间，物业公司应积极参与疫情防控。综合相关法律规定及《广东省住房和城乡建设厅关于印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引的通知》《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》等文件，物业公司应采取以下措施：

①严格落实小区封闭管理制度。有条件的小区做到一口出入，不具备条件的小区尽量减少出入口，并做好外来人员、车辆的管控和登记、体温检测工作，力争做到不漏一车、不漏一人。

②加大物业公共区域的卫生管理。购置、储备必要的护具和消毒用品；加大物业公共区域的通风换气、消毒杀菌、清扫保洁力度；对电梯及按键、门开关及把手等高频次使用设备，实施每日定期擦拭消毒等。

③严格实行废弃口罩定点收集管理制度。增设带盖的废弃口罩专用收集容器，严格按照相关作业要求对废弃口罩及时清运、消杀、处置。

④落实报告制度。配合街道和社区居委会做好疫情防控监管工作，发现物业区域有重大异常情况要及时向相关部门报告；发动业主和业主委员会广泛参与，共同监督，做到群策群力、群防群治。

⑤着力强化疫情防控宣传。充分利用小区宣传栏、电梯电子屏、业主微信群等多种渠道宣传疫情预防知识、有关部门通知通告，提升居民防范能力，减少不必要的恐慌。

⑥周密做好从业人员安全防护。落实防护用具，按照操作规范执行巡查、检查、消杀作业，避免二次污染、交叉感染。

⑦严格落实值班值守制度。物业企业在疫情期间，严格执行24小时值班制度，确保联络畅通，做好疫情防控的同时，提升管理服务水平，及时处置好小区居民的诉求。

如果物业服务企业采取的措施不得力，或者拒不配合疫情防治工作，根据《物业管理条例》的规定，将面临失信联合惩戒的后果。目前多地主管部门已出台政策，不积极配合疫情防控的企业，将列入黑名单管理，清理出本地市场，并移交相关部门进行治安处罚或吊销营业执照。管控不力造成疫情传播、流行或者其他严重后果的，公安机关将依法追究刑事责任。对他人人身、财产造成损害的，还需承担民事赔偿责任。

3.如何处理与政府部门、居委会的防疫工作对接？

答：疫情期间，物业公司主要负担小区的防疫消杀、人员管控、封闭管理、报告报备、宣传教育等工作。

在与政府部门、居委会或社区的防疫对接方面，物业公司应积极、主动的执行政府部门的各项规定；保障与政府部门、居委会或社区的信息沟通渠道顺畅，指定专人对接并跟进政府部门对疫情的管控指示，服从统一安排、统一调度指挥和培训指导；落实防疫管控，做好登记汇报工作；发现问题应及时解决或上报，有困难多向政府部门反映、汇报，争取政府部门的支持；杜绝形式主义和防疫不力。

二、疫情防控期间物业公司内部的法律问题

4.应否执行党政机关官网发布的且没有盖章的有关疫情防控通知等文件？

答：应严格按相关通知执行。一般情况下，公文中有发文机关署名的，应当加盖发文机关印章，并与署名机关相符。但有特定发文机关标志的普发性公文和电报可以不加盖印章。目前党政机关的官网一般都有其标志，且所发布的通知也是普发性公文，虽不加盖印章也应执行。

5.小区共有区域及设施设备消毒等防疫费用由谁承担？

答：在包干制下，物业公司自负盈亏，因疫情防控支出的成本应由物业公司自身承担。

在酬金制下，物业公司从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。因此，物业公司因疫情防控支出的成本应从预收的物业服务资金中支出，但应事先征得业主委员会的同意，不得擅自随意支出预收的物业服务资金，防止不必要的纠纷。

6.可否将物业区域内的疫情防控事项委托给其他单位？

答：疫情防控期间，小区内共有区域及设施设备的防控事务，属物业公司提供服务范畴，物业公司可将其发包给相关专业公司，有关费用应包含在物业服务费中。但物业公司不得将小区物业管理义务全部委托给其他单位。

三、疫情防控期间物业公司与业主之间的法律问题

7.物业公司可否对小区实施封闭性管理？

答：依据《传染病防治法》第九条、《广东省住房和城乡建设厅关于印发新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引的通知》第九条“做好物业小区管控”之规定，及中国物业管理协会发布的《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（三）款“出入控制”第1项之规定，我们认为：物业公司为了切断传染病的传播途径，可以加强车辆、人员出入的管理。

具体措施有：（1）原则上拒绝非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等）；（2）对外出车辆和人员实施登记，登记内容含基本行程、去向；（3）对进入人员进行测量体温，超37.3度的，及时报告辖区内卫生健康部门。

广州市2月7日发布《广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》（第3号）、佛山市2月8日发布《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》，均要求对所有居住小区实施封闭管理。物业公司应予执行。

8.应否关闭小区内会所、儿童乐园等场所？

答：应及时关闭。会所、儿童乐园等人员聚集的场所属于可能造成传染病扩散的场所。依据《突发事件应对法》第十一条第二款、第四十五条第一款第（七）项，《传染病防治法》第四十二条第一款第（五）项及《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条“防控操作指引”第（四）款“区域封闭管理”之规定，应予以关闭，以阻断传染扩散的途径。

9.可否以防控疫情为由禁止业主养宠物并对宠物进行捕杀？

答：物业公司是依据《物业服务合同》的约定，为小区提供物业管理服务的企业。目前并没有相关法律法规授权物业公司对小区业主饲养宠物的行为进行禁止，更未授权其可对相关宠物进行捕杀。

故对小区内的饲养宠物行为，物业公司应通过宣传、教育等方式劝导业主科学、卫生、安全饲养；若发现染疫宠物，可及时向政府部门报告。

在传染病爆发、流行期间，县级以上人民政府根据《传染病防治法》第四十二条的规定，报经上一级人民政府决定，可以采取控制或捕杀染疫野生动物、家畜家禽的措施。

10.可否查验外来人员身份证并登记其号码？

答：目前暂无法律明确规定物业公司具备查验身份证并登记号码的权利。物业公司强制要求外来人员出具身份证进行查验缺乏法律依据。

为加强小区出入管理，有效防控疫情，物业公司如需实施查验身份证并登记号码的，建议提前与疫情防控有关部门做好沟通并履行相关通知义务，争取业主、外来人员的理解和支持，同时对获取的身份证号码等信息严格保密。

11.可否拒绝不戴口罩的人员进入小区？

答：可以。佩戴口罩是防范新型冠状病毒扩散的有利措施。广东省发布的粤防疫指办通〔2020〕2号通告规定，人群密集或密闭的公共场所应当戴口罩。《佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于印发进一步加强社区（村）、无物业小区（单体楼栋）疫情防控文件的通知》亦明确要求进入小区必须佩戴口罩。

因此，对于不戴口罩进入小区的人员，物业公司应当提醒、劝返。疫情突发期间，物业公司有权配合政府部门执行抗击疫情相关规定。

12.可否拒绝湖北籍业主返回小区？

答：视情况而定。

如该业主体温等正常，无疑似疫情症状，则物业公司没有权利拒绝该业主进入小区。但物业公司需要提醒该业主做好自我隔离，并及时向卫生健康部门报告及跟踪观察该业主的身体状况。

如该业主体温异常，具有疑似疫情症状的，则物业公司须劝导该业主就近就医，劝告其不进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告；如业主不予配合，则物业公司应立即报警和向疾控中心报告处理。

13.可否强制小区业主配合疫情防控工作？

答：物业公司没有执法权，无权强制业主等配合疫情防控工作。如遇业主等不配合疫情防控工作的，建议劝导业主等人员配合，并保留好证据，如录像录音等。

如劝导无效，根据《突发事件应对法》第六十六条关于“单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚”之规定，应立即报警处理。

14.可否披露小区内被隔离人员的信息？

答：不应披露。根据《传染病防治法》第十二条第一款之规定，疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。故物业公司对获取的被隔离的人员信息负有保密义务，不得对外披露，包括姓名、房号、身份证号码等。

15. 如何处理疫区返回且拒绝居家隔离的业主？

答：依据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规定，从疫区返回小区人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次测体温，同时主动自行隔离14天。物业公司应当配合所在社区做好疫区返回人员的居家隔离工作。

如业主拒绝隔离，物业公司应立即报警、报告当地卫生部门，由政府部门依法处置。

16.应否减免物业服务费？

答：物业服务费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务。在疫情期间，管控人员流动、小区及商场等均依赖于物业公司的管理服务，更加凸显物业公司的作用。

政府有关部门及行业协会倡议减免租金，但并未倡议减免物业服务费。而且，该倡议并不是法律的强制性规定，仅仅是建议性的意见。事实上，物业服务费与租金的法律性质、收取主体等均不同。疫情防控期间，物业公司不仅要提供常规物业服务，还要额外负担清洁消毒、体温测量、人员来访检查登记等一线疫情防控工作。

因此，无论是承租人还是业主，应依约履行物业服务合同。除物业公司主动减免物业收费外，承租人或业主不能以疫情为由拒付、要求减免物业服务费。相反，因疫情防控工作繁重，应当考虑给予物业公司防疫期间合理的工作补贴。

17.物业公司防疫成本大，能否启用维修资金或提高物业收费？如何解决该困难？

答：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十八、二十五条明确规定住宅专项维修资金不得挪作他用或用于物业公司依约应负担的维护费用。因此，用于防疫的费用，不能启用维修资金。

物业服务收费标准由物业公司与业主在物业服务合同中明确约定。在未取得业主同意的情况下，物业公司擅自提高收费属违约行为。此外，疫情期间，物业公司也较难取得业主的同意。因此，提高物业收费来弥补防疫成本在实践中可行性不大。

鉴于目前防疫期限长，口罩、消毒水、测温枪等防疫物资紧缺且消耗量大，整体防疫成本高，物业公司大多难以负担防疫费用。建议物业公司积极与小区业主委员会协商，由业主委员会统筹业主，合理增加物业管理支出，适当解决防疫费用；另外，参照《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》《杭州市关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》，建议物业公司积极争取政府部门按在管面积给予一定期限的财政补助。

（作者：广东天地正律师事务所）