化危为机，专业律师团队为企业保驾护航

发布时间：2020-03-04　浏览数：1,501

2020年春节前后，一场超出预期的疫情，给房地产行业造成了沉重的打击。危机孕育新机，我们认为，房地产企业发展的新契机已经到来，作为房地产和建设工程专业律师团队，我们愿意为企业全程保驾护航。

一、房企发展的新机遇

（一）春日将暖

一直以来，房地产行业都是国民经济的支柱产业。此次疫情，房地产行业及其上下游产业都受到了严重的冲击。但在寒冷中，春天的气息已近：

1、2月3日，国家发展改革委副主任连维良在国新办举行的发布会上回应媒体提问时表示，疫情对中国经济的影响是阶段性的、暂时性的，不会改变中国经济长期向好的基本面。

2、全国各地也在近期陆续出台了一些有针对性的政策，包括北京、上海、广东等城市都出台了相关财政、金融等政策，以确保经济稳定运行。

3、各地已相继启动土地拍卖，如： 2月7日，南京市通过网上拍卖出让国有建设用地；2月14日，北京土拍市场迎来鼠年第二拍，原定于本月4日出让的三宗地受疫情影响，延后至2月14日顺利出让。

4、近日，一些企业纷纷开展自救，恢复生产经营，某大型房企果断采取创新式网络营销方式，三天售房达580亿。

（二）机遇在前，您准备好了吗

这次疫情并没有从根本上改变市场的供求关系，房地产需求的释放只是被延后而已。疫情过后，多地房地产行业将逐步恢复活力，在这之前，正是企业整体布局的好时机。

1、中长期向好

从中长期来看，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制不会改变。疫情爆发的1-2月是楼市传统淡季，从三月份开始，随着疫情逐步受到控制，房地产市场整体将逐步回温。

2、政策调控或调整

2019年以来，房地产市场下行，房企融资压力较大。在疫情影响下，市场预期在2020年各地限制政策大概率将调整，为房企纾解压力，支持刚性需求、改善性需求等合理住房消费，对行业发展形成利好。

3、各地出台土地供应有利好方案

疫情期间，各地大多数土地出让计划暂停，土地市场暂时陷入“停滞”状态。本月初开始，一些城市已经公开挂牌出让土地，并顺利成交。令人意外的是，一向被严格管控的土地出让金竟然可以申请延期或分期支付，如上海、南京、无锡等城市。我们认为，如有心水地块，目前正是资金储备充分的企业的最佳出手时机，如坐等疫情结束再出手，拿地成本也将被推高。

4、房企将现收并购、融资高潮

2019年对于房企来说，是备受考验的一年，融资环境尤为艰难，除了有限的几个窗口期，基本都处于收紧状态，主要依靠销售回款来进一步扩大规模。遭此疫情，房企拿地延迟、开工推迟、销售节奏被拉长，高负债且偿债能力较弱的中小型房企将面临生死考验。因此，疫情结束后，房地产业将迎来收并购高潮，那些手握重金的房企将通过收并购获得大量优质的项目和价格便宜的土地，届时房企融资也将迎来新的窗口期。

二、抓住新机遇，以专注房地产和建设工程服务二十多年的林霞律师为牵头人的专业律师团队，能为企业的房地产项目全过程提供优质高效的法律服务

（一）拿地阶段

目前，房企的拿地方式主要有招拍挂（含创造招拍挂）、购买转让土地（项目）、购买股权、创造境外卖股权、设立spv购买股权、先并后买、先投后买、先投合并后转质、投资新公司后卖股权、分立卖股权、分立合并、投资分立、合作建房、委托代建，以及现在火热的“三旧改造”和城市更新，等等，我们将根据企业拿地方式的实际情况提供相应配套的法律服务，包括但不限于：

1. 尽调，为商业谈判奠定基础；

2.参与洽谈、协调，实时为客户提供法律帮助；

3.起草、审核合同、文件证照，并提供相应法律意见；

4.解答、处理法律纠纷。

（二）开发阶段

1.参与项目设计、工程建设招标标书的制定, 督促设计单位明确建筑物合理使用寿命，并参加房企审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;

2.审查修改项目设计合同、项目施工监理合同;

3.代表房企与工程承包方洽谈、草拟、修改工程承包合同；

4.代表房企审查承包方提出的工程分包单位的资质, 审查确定工程分包合同;

 5.协助房企对履约及反索赔资料的积累和保管;

 6. 协助房企审查工程分部分项质量验收资料,协助处理因工程质量引起的争议;

 7. 协助房企控制工程造价, 审查工程量增减的支付依据；协助处理因工程造价引起的争议;

 8. 如房企需要，协助办理工程保险,提高抗风险的能力和效果,以利工程施工的正常进行;

9. 协助房企建立切实有效的工程保修的体系,以利工程在合理使用寿命期限内的正常使用,妥善设定各分部分项工程的最低保修期限。

 10.协助房企确定工程最终造价。

（三）房产销售、出租阶段

1. 如房企委托代理商销售项目房产, 参与房企与代理商关于代理销售事宜的谈判，审查、修改房企与代理商的代理销售协议书；

2. 协助房企审查有关楼宇预、销售的广告内容；

 3. 协助房企起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》补充条款、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关的法律文书；

 4. 解答房企或购房人、承租人因上述法律文书而产生的法律问题；

 5. 参与房企与银行有关商品房抵押贷款的谈判，修改、审查有关商品房抵押贷款的法律文件；

6. 如在项目售租过程中, 购房人或承租人提出转名或转租要求,协助房企办理转名、转租的有关手续；

7. 协助房企草拟、并修改、审查《交接钥匙通知书》、《入户通知书》等办理房屋交接手续相关的法律文件；

8. 协助房企根据具体情况设定物业管理模式,并起草、修改物业管理相关的法律文书；

9.为房企组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务。

（四）根据房企需要，为房企在项目建设同期提供的公司法律服务：

 1．协助房企草拟、修改、审查项目公司的合资合同、章程等文件；

 2. 就房企经营中涉及的法律事务，接受房企咨询；

3. 因房企业务需要，代为调查有关单位的工商登记情况；

 4. 接受房企委托，代为与相关方进行有关项目的谈判；

5. 应房企要求，审查、修改除本条第（一）、（二）、（三）项约定外的合同等法律文书，协助房企加强合同签订和履行的管理；

6. 在房企履行合同过程中，就相关方逾期支付应付款项及不履行约定义务等事宜，以书面形式代为催告，以维护房企的合法权益；

7. 帮助房企完善劳动制度，根据房企要求，审查、修改房企与员工签署的劳动合同；

8.协助房企对其员工进行法律培训和指导。

（作者：林霞, 广东金桥百信律师事务所律师）