减少商品房买卖合同纠纷 省高院发出司法建议

发布时间：2004-06-21　浏览数：760

     近日，广东高院向有关部门发出司法建议：修改目前正在使用的最新版商品房买卖（预售）合同示范文本的两个条款，以减少商品房买卖合同纠纷的发生。

　　房屋面积该如何计算

　　根据现有的法律、法规的规定，一般来讲当事人可以选择套内面积或建筑面积两种标准做为计价标准。法院在审判实践中发现，如果当事人选择建筑面积作为计价面积时，建筑面积符合合同约定，但套内建筑面积有可能不符合合同的约定，此时如果套内建筑面积少了，买受人难以获得补偿，可能损害当事人的合法权益，但合同中对于此种情形应如何处理没有明确约定，容易产生纠纷。广东高院建议对合同示范文本（详见下面）的第五条的相关内容进行修改，据该院有关部门负责人介绍，虽然当事人只能选择一种计价方式，但合同第三条对于商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积均有明确约定，这些面积在房产证上也均有记载，可考虑在合同中对此作出明确约定，在当事人没有约定作为计价面积的套内建筑面积或建筑面积不符合合同约定时，也应按合同第五条确定的原则处理，其每平方米的价格可另行约定。

　　延期办房产证该赔多少

　　合同示范文本的第十五条约定了出卖人在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在逾期办证的期限较长或较短时，买受人或出卖人往往以此为法律依据请求对约定的违约金进行调整，从而引发纠纷。广东高院建议，可考虑将约定的违约金的计算方法改为按日支付已交付房价款的万分之几计算，具体比率由买卖双方进行协商后确定。

　　另据广东高院司法显示，今年1-5月，全省法院共审结一审商品房预售合同纠纷案件3863件，诉讼标的金额达6.6亿元，分别比去年同期增长了8.7%和74.2%.该院有关负责人表示，此类纠纷的妥善处理不但关系到规范房地产市场，而且是关系到千家万户切身利益的“民生”问题，各级法院将充分发挥审判职能作用，平等保护各方当事人的合法权益。

　　附：目前正在使用的示范文本合同有关条款

　　第三条买受人所购商品房的基本情况。

　　买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经____规划部门批准，见本合同附件已，房号以附件一上表示为准）该商品房为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___【幢】【座】____【单元】【层】[自然层____] ______号房。

　　该商品房的用途为______，属________结构，层高为_______米，建筑层数：地上_____层，地下_____层。

　　该商品房阳台属【封闭式】的_____个，【非封闭式】的____个。

　　该商品房【合同约定】建筑面积共______平方米，其中，套内建筑面积_______平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积_______平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

　　买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。

　　______________________________________________________________________________________.

　　第五条面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。

　　商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第___种方式进行处理：

　　1、双方同意按以下原则处理：

　　（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；

　　（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至396以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；

　　（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____利率付给利息。

　　买受人不退房的，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　面积误差比＝×100%

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

　　2、双方自行约定：

　　（1）__________________________________________；

　　（2）__________________________________________；

　　（3）__________________________________________；

　　（4）___________________________________________；

　　第十五条关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在房屋交付使用后___日内取得房地产权属证书的双方统一按下列第__项处理。

　　1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__％赔偿买受人损失。

　　2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的___％向买受人支付违约金。

　　3、____________________________________________.

    来源：南方网