租客能否以不可抗力为由单方解除租赁合同并不承担任何责任？

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,778

笔者认为，租客如果以不可抗力为由主张单方解除租赁合同存在一定的法律风险，根据《合同法》第117条第一款规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

在租赁合同法律关系中，租客作为租赁合同一方当事人有义务根据双方签定的租赁合同约定履行交纳租金和其他费用的义务，如果租客以发生不可抗力为由主张解除合同的，笔者认为，租客应当完成对以下三种情形作出判断：

首先，需租客证明租赁合同履行期间不可抗力的实事已经客观存在，并且及时通知对方。根据《合同法》118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

目前，全国处于冠病肺炎防控关键时期，各地司法部门均纷纷出台相关帮助企业、商事主体提供优惠便民政策，如南沙区政府出台的《广州南沙关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情关爱企业共克时艰的十条政策措施》文件中其中一项：应企业申请可以无条件开具不可抗力事实证明。

其次，租客需要证明因为发生不可抗力的事实导致无法全面履行合同，而不是部分不能履行合同，只有完全不能履行合同的情况，才能导致合同目的根本无法实现，从而满足解除合同的法定要件；

最后，租客需要排除因为迟延履行合同义务在先，发生的的不可抗力在后，否则，租客无权主张因不可抗力免责。

通过以上分析，笔者认为，租客是否可以不可抗力解除合同并免责，需要针对不同的租赁合同作出判断，如房屋租赁合同、设备租赁合同、融资租赁合同等，因为不同的租赁合同履行的环境不同，不可抗力造成的影响大小也不同，所以笔者建议，在租客无法判断是否达到解除合同条件时，应当通过专业律师提供帮助，避免因操作不当，造成更大的损失。

（作者：刘彦林  吴达英，广东港宏律师事务所律师）