关于疫情之下广东省内部分行业协会倡议与房地产开发企业主动减免租金的情况与相关解读

2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在全国服务爆发，在该次疫情中，需要租赁店铺或场地进行经营的行业受到的冲击尤为严重，在无法开展营业的情况下，店铺租金无疑成为其主要的刚性成本。为此，广东省内部分行业协会发出倡议书，建议减免租金；另还有众多房地产企业主动减免租金，以解决承租人的租金负担。

一、部分行业协会倡议减免租金的情况

（一）行业协会倡议减免租金的情况

1.2020年1月30日，广东省公寓管理协会发布《致全省业主（房东）的减租倡议书》【广公协函〔2020〕第03号】第二条提出：“建议2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。根据各地情况的不同，减免租政策可多元化、科学化、人性化。我会也倡议，住房租赁行业经营者在接受业主（房东）减免租金政策的同时，以实际行动惠顾受疫情影响的租客。”

2.2020年1月30日，广州市房地产租赁协会发布《致全市业主（房东）的减租倡议书》【穗租协函〔2020〕第04 号】第二条提出：“建议2020年2月1日-2月29日(影响最大最直接的2月份)免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月。我会也倡议，住房租赁行业经营者在接受业主(房东)减免租金政策的同时，以实际行动惠顾受疫情影响的租客。”

（二）关于行业协会倡议减免租金的解读

关于租金减免与损失分摊问题，上述两份倡议书虽然不具有强制性，且对不同经营方式及业态的地产企业及租赁物的适用可能存在较大的差异，但将来在租赁双方谈判或诉争中，仍可视实际需要提出上述文件供对方或争议解决机构酌情参考。

二、全国部分房地产开发企业主动减免租金情况

2020年1月28日，为配合加强新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要，万达商管集团宣布将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策，预计减免租金额度30-40亿元。此后，保利地产、红星美凯龙、金铂商业、星河商置等企业纷纷宣布免租或减半收租，与品牌商家共担损失、共度难关。据不完全统计，主动减免租金的企业包括：

1.保利发展商业公司2020年1月26日宣布，为旗下22个购物中心的入驻商户，减免春节期间部分租金。

2.华润置地2020年1月29日宣布，减免全国各商业项目所有商户自1月25日至2月9日时间内（共计16天）的租金，涉及全国约14000个店铺。同日，华润万家宣布，免除全国各门店招商租户在春节期间（2020年1月25日至2月8日）租金（含物业管理费），共惠及商户全国约14000家。

3.中粮集团旗下大悦城控股2020年1月2日宣布，将对全国旗下13个商业项目的入驻商户酌情减免春节期间的部分租金。

4.招商蛇口针对产业园区办公类客户，拟免除2020年1月31日至2月9日期间（10天）50%的租金。针对深圳区域商业项目，拟给予商户2020年1月25日至2月9日（年初一至年十六）租金减半的优惠措施。

5.中国金茂2020年1月30日宣布，对旗下各商业项目（览秀城、金茂汇、J·LIFE等）所有店铺春节期间进行租金减免支持，免除2020年1月24日（大年三十）至2020年2月9日（正月十六）期间，共计17天的租金。

6.万达商管集团2020年1月28日宣布，对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。

7.龙湖集团2020年1月30日宣布，2020年1月25日至2020年3月31日期间，对旗下商场的所有商户租金费用（含物管费、推广费）减半。

8.新城控股2020年1月30日宣布，旗下分布全国各地的吾悦广场，对全体商户自1月25日至2月13日期间（共计20天）的租金，实施减半政策。

9.万科集团2020年1月31日宣布，减半收取旗下在营的全部自持商业项目所有商户2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金。

但另一方面，以万达为代表的企业免租或减租措施仅为出租方自愿行为，现实中，也存在不少出租方不愿意免租或降租的情形，而随着时间的推进，由此引发的商业租赁合同纠纷将会大量出现。对于2020新冠病毒疫情的法律定性，结合相关规定和司法裁判情况来看，若因政府行为导致正常使用房屋的合同目的无法实现或将构成“不可抗力”，限制了承租人在一定期间内正常使用租赁房屋，承租人可以主张减免相应期间的全部或部分租金。若疫情在具体个案中不构成不可抗力、不能以此为由解除或变更合同，鉴于疫情对实体商业造成重大不利影响，根据公平原则，承租人可以以客源锐减、经营困难等原因主张租金减免。

三、关于租赁双方友好协商共渡疫情难关的建议

在举国上下全力以赴攻克疫情防控阻击战之际，以万达为代表的企业主动免租或减租的行为，在一定程度上减轻了企业和商铺因疫情影响导致的巨大经营压力，展现了企业的社会责任和担当。将自持商业物业对外出租的地产企业可参考上述两份倡议书及自发减免租金的企业做法，根据实际情况对租赁合同相关条款进行梳理，并根据承租方面临的因受疫情影响的客观实际困难，与承租方进行友好协商，平稳度过疫情影响期间，维持交易稳定；或可考虑以签署补充协议的形式明确租金、物业费等减免标准。

根据《合同法》第一百一十八条、第一百一十九条之规定，因疫情影响导致合同不能履行或履行困难时，出租人及承租人均负有减损义务，应当采取适当措施防止损失的扩大，否则将承担因扩大的损失而产生的赔偿责任。不管是承租方还是出租方，在这场突如其来的战役面前，都应有作为有担当，既不因此逃避合同义务，也不过分承担责任。双方当事人应遵守公平、诚信原则，尽量以协商、调解等多元化方式，友好妥善解决合同履行相关的纠纷，争取尽可能减少双方的损失，共同度过疫情难关。

（作者：周佳平，广东南国德赛律师事务所律师）