新冠疫情对房地产租赁合同的影响及应对措施

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,367

2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病范围，并采取甲类传染病的预防、控制措施。为减少人员聚集、阻断疫情传播，国务院发布通知延长春节假期的通知，继而各级人民政府陆续发布关于企业停工的通知，除部分关乎国计民生、公共事业、防疫必须的企业外，其他企业均停产停业，截至目前，仍有大量企业因未满足复工条件或经营困难等问题而持续停工。

一、新冠疫情与不可抗力的认定

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款对不可抗力作出了完全相同的界定，即不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责情形，房地产租赁合同履行过程出现的客观情况如构成不可抗力，将产生免除全部或部分责任的法律后果，因此本次疫情能否构成不可抗力对房地产租赁合同双方当事人具有重大影响和意义。

2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”本次疫情事发突然，影响范围波及全国乃至全球，对于在疫情爆发前已签订施工合同的双方当事人，疫情具有不可预见性，是无法避免的客观情况；疫情爆发后各地陆续启动一级响应，并相继发布企业停工的指令，疫情防控措施导致项目停工是施工合同双方当事人不能克服的客观情况，因此本次疫情如导致房地产租赁合同无法履行的，构成不可抗力。

二、不可抗力对房地产租赁合同的影响及应对措施

1、免除合同当事人部分或全部责任

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本次疫情属不可抗力，因疫情导致房地产租赁合同任何一方不能按照约定履行合同的，免除部分或全部违约责任。需要注意，合同任何一方如迟延履行合同义务，且在迟延履行期间发生不可抗力的，不能免除其违约责任。

2、费用及损失的承担主体

本次疫情对合同双方造成的损失原则上由双方各自承担，房地产租赁合同中对不可抗力导致的费用承担原则有明确约定的，按照合同约定执行，未约定或约定不明的，按照公平原则处理。

3、附条件的合同解除权

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上法律规定，房地产租赁合同中，如对不可抗力情形下合同解除权有约定的，按照合同约定行使。如无约定，不可抗力导致房地产租赁合同目的不能实现的，合同当事人有权解除合同，解除合同的通知到达对方时合同解除。如果疫情仅导致房地产租赁合同部分不能履行的，合同当事人不享有合同解除权。鉴于解除房地产租赁合同可能对合同当事人权利义务造成重大影响，建议慎重行使。

（作者：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师）