物权法草案：紧盯百姓生活

发布时间：2004-10-25　浏览数：701

土地承包经营权可依法转让

    草案规定，土地承包经营权人有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

    土地承包经营权人将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当符合法律规定并经发包人同意；将土地承包经营权转包、出租、互换等，应当报发包人备案。

    草案还规定，承包期内，发包人不得收回承包地。

宅基地使用权流转存争议

    村民经本集体分配取得宅基地使用权。一户只能分配一处宅基地。村民占用宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。

    宅基地对每个农户都十分重要。宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。

    宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。对这一规定有不同意见：一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让。另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，从增加农民的融资途径考虑，也应当允许宅基地使用权流转。

明确所有权保护私人投资

    所有权是物权的基础。草案对所有权作了较为全面的规定，并进一步明确界定，尤其是对私人财产权的保护更加完善。

    私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。

    建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，草案对建筑物区分所有权作了详细规定。

六类财产不得抵押

    按照草案规定，六类财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。

    草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。

小区管理业主会议权利宽

    针对小区业主与物业间因法律关系模糊而存在的矛盾，草案赋予了小区业主会议及其业主享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不作为，小区业主会议完全有权更换物业公司。

    草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。

    针对在高层住宅中，有人擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用房，侵害其他业主权利的情况，草案规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”、“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

                        ————人民法院报