物管条例广纳意见,小区内失窃物业公司有责任

发布时间：2002-09-24　浏览数：1,022

即将提交初审的广东省物业管理条例修订草案稿广纳意见 　　记者报道：物业管理服务费“一费制”、首期维修基金由政府主管部门监管、小区内失窃物业公司要承担相应责任……记者今天上午从广东省人大获悉，《广东省物业管理条例（修订草案稿）》业已形成，下月将提交省人大常委会初审。 　　“条例”登报公开征求群众意见以来，省人大收到的群众来信超过１６０封，相关委员会还专门到省内各地调研，召开了多场座谈会，征求业主、物业管理公司、开发商及法律界人士意见。据了解，《条例（修订草案稿）》（以下简称“草案稿”）由原来的６章４３条，增加到１０章１００条，本报为群众反映的许多问题在其中有所体现。 　　物业管理服务实行综合计价 　　物业管理服务费与物业维修基金是在物业管理中争议较多、容易引起纠纷的问题，“草案稿”在征求意见稿的基础上对此章节作出了较大的修改与补充，明确规定“物业管理服务费实行综合计价。综合计价应当包括共有部分的水、电等公共分摊的费用”，这意味着推行物业管理服务费的“一费制”。 　　同时，第六十三条规定“物业管理服务费由业主或者非业主使用人承担”，改变了原条例以是否通过综合验收作为承担管理费依据的规定，解决原规定容易引起管理纠纷的问题。 　　首期维修基金政府部门监管 　　原《条例》及征求意见稿都规定：业主要逐月按不少于所缴纳的物业管理服务费的２０％的比例缴纳物业维修基金，基金由物业管理企业代收、代管，更换物业管理公司时，维修基金移交给新的物业管理公司。有法律界人士指出：一个物业管理公司的注册资金不过５０万、１００万元，甚至不超过业主一套物业的价值，让它拥有几百万元甚至几千万元的维修基金，业主的法律风险太大，收了多少、如何使用、是否挪用，都是会引发极大法律纠纷的问题。 　　针对此点，“草案稿”提出了“新建物业的首期维修基金”这一崭新概念，规定“由物业建设单位和业主各按物业本体每平方米建筑面积成本价的２％交纳”，并且确立了首期维修基金由政府主管部门监管、业主会成立后由业主会进行监管的管理模式，切实保护业主利益。 　　收费保管车辆失窃应负责任 　　根据征求意见稿，“物业管理企业除与业主会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费”。众业主对此反应强烈。 　　尤其针对“机动车辆的保管”群众意见较大：业主几十万元的车放在车库里，交费保管，如果还要另行签定保管合同，才能保证车辆安全，根本就有违业主的初衷。本报对群众呼声也多次报道。 　　对此，“草案稿”增加了“物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，物业管理企业应当承担相应的管理责任”条款。针对机动车保管这一焦点问题，作出规定：“物业管理区域内收取费用的机动车辆管理，除物业管理服务合同另有约定外，物业管理企业应当承担相应的保管责任”，删去了“物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费”这一普遍认为漏洞较大、可操作性不强的条款。 　　小区配套设施接受统一管理 　　根据征求意见稿规定，“物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能。”许多业主、物业管理公司对此都提出了质疑，实践也证明：允许开发商（物业建设单位）保留并独立经营这些设施，将导致一个小区、两个物业公司的结果，容易引发纠纷。 　　对此，“草案稿”在这一条后增加了“应当接受统一的物业管理”，对开发商的行为能起到一定的约束作用。 　　物业档案资料全体业主所有 　　另外，本报曾报道：法律界人士认为征求意见稿规定物业档案资料副本由物业管理企业保管，是“强制性地让物业档案和管理用房全部落入物业管理公司的掌控”，这些东西的所有权本应是业主的，可业主委员会却不能持有这些房屋资料，业主的知情权、对共有部分财产的占有权、表决权及诉权都将受到影响。万一业主同物业管理公司发生纠纷，业主难以向法庭主张举证。 　　对此，“草案稿”增加了“上款所列档案资料属全体业主所有，物业管理企业应当妥善保管，业主会成立后，应当向业主委员会报告移交、保管情况。”