全国民事审判座谈会就审理商品房买卖合同纠纷等房地产案件提出意见

发布时间：2003-03-28　浏览数：955

3月27日电“当前，人民法院在审理房地产案件时，应当注意严格掌握合同无效的标准，尊重当事人的意思表示，以促进房地产市场的健康发展。”这是最高人民法院副院长黄松有在正在召开的全国民事审判座谈会上就人民法院如何审理好房地产案件提出的明确意见。 关于审理土地使用权等房地产纠纷案件，与会者一致认为，人民法院在审理土地使用权转让合同、合作建房合同等房地产纠纷案件时，必须维护土地使用权的正常交易秩序。 与会者指出，土地使用权进入市场应当符合法律规定的条件。出让的土地转让时虽不具备转让条件、划拨的土地转让时虽未经人民政府审批，但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同有效。在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。合作建房允许多种形式的合作方式存在，如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房，而不参加经营，可以不设立项目公司，但合建双方必须共担风险。合作建房合同被确认无效或被撤销的，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的，以土地使用权作为投资的一方向对方返还资金时，应参照当地房地产市场的变化给予对方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度分别承担相应的损失。房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地作为投资的一方给予赔偿。 关于如何审理商品房买卖合同纠纷案件，会议认为，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请。如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载入上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。如果出卖方的违约行为构成根本违约，或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的，购买方要求解除合同、赔偿损失的，应当予以支持，以保护商品房购买者的合法权益。 就维护建筑市场秩序问题，黄松有指出，目前，人民法院在审理建设工程合同纠纷案件时，要通过确认合同是否有效、认定双方当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式，引导建筑市场的健康发展。 围绕审理建设工程合同纠纷案件，此次会议提出以下指导性意见：承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将其承包的工程再分包的，应依法认定无效。对于全部或部分使用国有资金或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同，也要依法认定无效。对于无资质承包工程的，要依法认定合同无效。建设工程未经竣工验收，发包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限内对工程结构、基础工程的质量承担责任，其他质量问题由发包方自负。国家颁布的工程定额年度取费标准为任意性规范，建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期间实施的工程定额年度取费标准不一致时，应以合同约定为准。建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情，约定低于承包方企业类别、资质等级的取费标准。 记者从此次会议上获悉，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（讨论稿）已交与会者讨论、修改，该司法解释将于近期公布。