避免二手房买卖中卖方反悔的若干建议

发布时间：2015-10-23　浏览数：2,572

     根据《广州日报》今年6月30日的报道，随着央行持续降准降息和宽松的货币政策，广州5月在价格未见大幅反弹的前提下，一、二手房的成交量明显逐步升温，二季度成交环比大涨六成。成交量的新台阶，将会直接影响卖方的售楼心态，希望成交金额更大。因此，在二手房交易过程中，卖房人发现房屋涨价后反悔，导致买卖双方纠纷的案件大幅攀升。

     针对二手房卖房人采取各种手段来解除之前已经签订的售房合同，笔者认为，买房人可以采取如下步骤来规避风险，维护自身的合法权益：

第一步：确定权属。

买房人在签订二手房买卖合同之前，要通过各种渠道确认卖房人是否是该房屋的所有权人。买房人可以通过去房管局查询、请求卖房人出具房产证等方式来确认。当确定卖房人有权利完全处分房屋后，再同卖房人签订合同，以此来保障自身的合法权益。如果卖房人没有完全的处分权利，比如夫妻一方以自己的配偶在出售二手房时没有征得自己同意，要求确认二手房买卖合同无效，虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”但是这是在所有权已经转移的前提下可以充分保障自身权益的依据。如果在手续完成之前，其他所有权人阻挠导致了房屋所有权不能转移，买受人只能寻求违约金以及经济赔偿。因此，确认权属是买房人达成合约前需要完成的关键性步骤。

第二步：尽快入住并完成相关所有权转移手续。

承前所述，当所有权已经转移的情况下，依据《物权法》第106条第三款的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的除外，即受让人取得该不动产或者动产的所有权。转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因此，买房人在签订了买卖合同后，应当尽快同卖房人一道去办理相关手续，并尽快入住。虽然入住不具有法律上的取得效力，但是可以起到公信力的作用。

第三步：约定高额的违约金。

如果已经确认自己已经不能通过合法手段顺利取得房屋，那么违约金就是自己的最后保障手段。因此，违约金是捍卫自己利益的底线。目前来看，全国房价是处于不断变化中的，且金额相对变化较大。购房人在与卖房人签订二手房买卖合同时，应提前考虑房价波动等因素，约定高额的违约金。这样的约定，可以敦促卖房人遵守合同。即使在卖房人违约的情况下，也可以获得足额的经济赔偿。

另外，在签订买卖合同时，买房人应当警惕以下事项：

第一，不要购买小产权房。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋。由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，其实并没有产权。因此，小产权房通常价格相对低廉，也是很多买不起商品房的人的选择。然而，由于不能通过国家正常渠道获得产权证，所以通常只能通过和卖房人签订长期的房屋租赁合同来确保权益。但是，一旦卖房人反悔，要求拿回宅基地等，就会发生法律纠纷。小产权房人不能通过其拥有房屋所有权来予以对抗。这对于购房人来说，毫无益处。

第二，避免通过阴阳合同来避税。所谓阴阳合同，是指买卖合同当事人就商品房买卖订立两份以上、但内容不一的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。虽然这看上去降低了自身的费用，但是长远来看，如果发生了法律纠纷，可能会导致买卖合同无效。反而损害了自身利益。

总体来说，二手房买卖合同的纠纷五花八门。但是，只要依法行事，在买卖合同签订前以及过户过程中做足了功课，自身的合法权益是可以得到保障的。

（广东广大律师事务所供稿 本文作者：王舒）