物业管理混乱已成楼市黑洞 难题有待法律破解

发布时间：2003-04-23　浏览数：1,374

　　 　　2003年4月，根据消费者投诉的统计结果，中国消费者协会把物业管理混乱列入了商品房市场存在的六大“黑洞”之一。 　　建设部总经济师、住宅与房地产业司司长兼中国物业管理协会会长谢家瑾表示，法制 建设滞后、相关主体间的法律责任不清，是产生物业纠纷的根本原因，并已成为物业管理发展的“瓶颈”。纠纷四起的物业管理呈现出三个突出难题。 　　难题一：发展商的业主地位没有法律规定 　　在3月26日正式搬进地处北京通州区新房的那一天，李静蓉在小区的物业管理公约上签下了自己的名字。尽管拥有新房后心情不错，但提起自己签订的物业管理公约，李静蓉表示出了一种不理解：“这份公约我以前根本就不知道。入住的时候，物业公司的人才告诉我这是一定要签的。到现在，我都还有一种被逼迫的感觉。” 　　其实，每一个购买新房入住的人都会有和李静蓉一样的经历：新建小区由发展商选聘或通过招投标选择物业管理企业，物业管理公约由发展商与物业管理企业洽谈制定，物业管理费也由发展商与物业管理企业决定。 　　“出现这些情况是由于我国现行物业管理法律不完善造成的。”北京世联律师事务所郭玉涛律师如是说。一方面，从现行法上看，发展商不是物业管理法律关系的主体，真正的主体是业主，发展商制定的物业管理公约要业主遵守，物业管理费也要业主交纳。发展商与此无关，却制定游戏规则，处分其他业主的权利，而作为物业管理公约主体的广大业主对这件关系自己切身利益的事情却无法参与，这既不合理，也难以服众。但另一方面，从物业管理的实际需要来看，发展商又应该是业主。法律的空缺使得现实生活中出现了这样一些不公平的情况：虽然都接受了物业管理服务，普通购房人要付费，但许多发展商却没有交纳物业管理费。同时，由于物业管理公司和业主双方的权责利益不太清楚，他们签订的合同很难健全，出现问题后很难处理。 　　难题二：物业管理费收缴难 　　物业管理企业对居住小区实行物业管理，按规定收取物业管理费，说起来是件挺容易的事情，但实际情况却并非如此———物业收费问题一直都是一件让物业公司头疼的事情。据调查统计，北京市实行物业管理的居住小区，按规定应收取物业管理费的，实际收费率一般仅为50%至60%，差一点的只有30%左右，能达到80%至90%的已属凤毛麟角。收费难，是几乎所有物业管理公司、业内人士包括有关管理部门一致的感受。 　　享受了服务就应该付费，这个道理现在已被大多数居民所接受。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢？北京物业管理商会会长于庆新认为，从行业发展的角度讲，这其中有两大原因：一是我国整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平，人们普遍对这个新兴的行业不很了解，在“分房修房靠单位”传统观念的影响下，人们还没有形成物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用；其次，我国现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。 　　此外，业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费，也是物业管理收费难的另一个重要原因。经有关部门调查，凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，如房屋质量有问题、面积缩水、更改规划等，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，万般无奈，便以拒交物业费来进行对抗。 　　那如何解决物业管理收费难的问题呢？作为中国人民大学社区治理项目研究组的负责人，陈悠鸿教授提出了自己的建议：第一，规范物业管理行为，提高物业管理水平。物业管理企业要通过整合扩大规模，降低成本，规范管理，最终提高服务水平，这是解决收费难的关键。第二，通过积极的宣传、引导和示范，让广大业主了解物业管理工作的内容，尽快接受新的住房消费观念；对确实交不起物业管理费的业主，建议政府采取一些社会保障的办法来解决。第三，提醒业主加强自我保护，对商品房买卖过程中遗留的问题要采取合法的手段去解决。一旦入住，就要积极参与小区物业管理，争取尽快成立业主委员会，对物业管理工作进行监督。第四，有关管理部门应尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理条例，规范物业管理各方的行为；同时大力推进和完善物业管理招投标制度，公平竞争，优胜劣汰，提高行业整体水平。 　　难题三：物业纠纷根源深 　　自物业管理现身之日起，纷争似乎就从未停止，现在物业纠纷正在严重影响社区生活的发展。专家们分析指出，产生物业纠纷客观上有四个方面的原因：一是开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾，主要表现在公用面积分摊不合理、配套没兑现、开发商和物业公司没有衔接好房屋维修问题。二是市场机制不健全，现在的小区物业公司多是开发商委托或者自己组建的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，其剥夺了业主对物业公司的选择权和契约自由。三是物业管理服务的质量有待于进一步的提高。四是法制建设还不完善，到目前为止，我国统一的物业管理条例还没有正式出台。 　　陈悠鸿教授认为，物业管理涉及开发建设单位、业主及业主会、公安派出所、公用事业单位、居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业管理法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律、法规，不少省市也缺乏地方性规范文件，即使是已经出台的法规、政策，也大多层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容。上述情况给物业管理的实施带来了许多困难：一是产权关系不明晰，很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施的产权界定不明确，责、权、利难以界定，导致物业管理收费纠纷；二是法律责任不清，如在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确；四是公安派出所、居委会、物业管理企业、业主委员会在社区建设中的关系理不顺。在这种情况下，出现物业纠纷当然在所难免。而且，随着商品房开发建设步伐的进一步加快，如果没有一个专门的、全国性的物业管理法律来加以规范，各式各样的物业纠纷还会继续增加。(袁正兵)