新广告法实施，看看房产商不能发哪些广告！

发布时间：2015-10-23　浏览数：2,734

    新《广告法》于2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过修订，并于同日颁布，2015年9月1日开始施行。与此相对应的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》也于2015年9月1日开始施行。此次《广告法》修改的幅度非常大，由原来的49条增加到75条，新增了33条，删除了3条，同时修改了37条。真正原文保留一个词没有动的只有8条。

广告内容新规定

    新房地产广告9个“不得”　　

    1、不得含有升值或者投资回报的承诺;(雷区：购买商铺等的投资回报率)  　2、不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(雷区：距离XXX开车仅30分钟)　　3、不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传(雷区：把政府未定的交通、商业、文化教育等设施拿来宣传，或者即使已有规划或在建，但进行误导宣传。)　　4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的不得发布房地产广告。　　5、不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。   6、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。(一些商业项目营销时提及的购房后返租金等，可能会“触雷”。)　　7、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。(雷区：学区房)　　8、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等极限用语。　　9、预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。(雷区：精装房、装修房)

    新房地产广告5个“应当”　　

    1、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。    2、房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。　　3、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。　　4、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。　　5、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

 广告处罚新规定

 一、承诺必须明确和真实

　　我们常常在生活中看到一些表述模糊的广告，比如某些低价房产销售广告常常以价格吸引人目光，但那并不是实际销售价格，消费者到访后才被告知数量仅有多少，或是活动已经结束;比如买房送车的，也不说清楚买什么房送车，送什么价值的车。“买XXX读XXX小学”，“买XXX送户口”，这样用市政条件作为误导的广告今后也会被认定为违法。开发商常常利用“开盘劲销XX亿，开盘半小时售罄”等没有出处的数据渲染热销抢购气氛，这样的“吹牛皮”也必须有真实可靠的数据来源，否则将被认定为违法。

　　新《广告法》第八条

　　广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。

　　广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。

　　法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。

　　新《广告法》第十一条

　　广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

　　广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

　　处罚规定一

　　新《广告法》中第五十九条规定若有上述广告行为的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处十万元以下的罚款。

二、进行投资回报承诺等误导宣传的处罚

　　“买房150%的投资回报率”“投资回报每年7%增长”，今后房地产广告不得含有这样的表述，也不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容。

　　新《广告法》第二十五条

　　招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：

　　(一)对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外;

　　(二)利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。

　　新《广告法》第二十六条

　　房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

　　(一)升值或者投资回报的承诺;

　　(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

　　(三)违反国家有关价格管理的规定;

　　(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

　　处罚规定二

　　新《广告法》第五十八条规定，有违反新《广告法》第二十五条，第二十六条规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

三、虚假噱头误导消费者的处罚

　　“买房送老婆”之类容易引人误解的广告可能构成虚假广告。

　　新《广告法》第二十八条

　　广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

　　广告有下列情形之一的，为虚假广告：

　　(一)商品或者服务不存在的;

　　(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;

　　(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

　　(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

　　(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

　　处罚规定三

　　第五十五条中显示，违反新《广告法》规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

四、使用极限词语的处罚　　

新《广告法》第九条

　　广告不得有下列情形：

　　(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语;

　　(十一)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

　　处罚规定四

　　新《广告法》第五十七条规定若有发布有新《广告法》第九条规定的禁止情形的广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请;对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

五、新《广告法》没有具体规定时的处罚依据

　　处罚规定五

　　《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中规定，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依法予以处罚;没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款;有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。(此规定里提到的不超过3万元的罚款，仅指无法在新《广告法》中找到具体规定的，如果新《广告法》有规定的，按新《广告法》处罚，最高可罚100万，构成犯罪的，依法追究刑事责任。)　　

（广东广大律师事务所供稿 本文作者：卢嘉丽）