《广州市不动产登记办法》亮点系列之二

发布时间：2022-02-14　浏览数：1,222

广州不动产登记

《广州市不动产登记办法》（下称《登记办法》）的另一个亮点是落实《中华人民共和国民法典》，保护合法财产权益，规定了空间分层登记制度，明确地上、地表和地下分层登记，创新空间权属界限的确定方式；同时细化规定了居住权等新类型物权登记程序及申请材料，为促进市场融资明确了抵押不动产转移登记及营利法人的教育、医疗、养老等性质的不动产抵押登记。主要体现在以下方面：

（一）空间分层登记

《中华人民共和国民法典》第三百四十五条明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”而实务中，随着城市立体空间的开发，土地的利用方式从平面扩大至立体，权属界限也从传统的二维地表界线扩大至三维空间界限。如在市政道路、绿地下对地下空间进行二次开发利用，空中连廊建筑物等，均需要对地上、地下的建设用地使用权进行登记，以三维信息确立权属界限。《登记办法》对此进行了明确：单建地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。和地表建筑一并建设的结建地下空间建设项目，应当与其地表部分一并办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记；地表部分已经办理不动产首次登记的，地下部分可以单独申请办理首次登记。地下建筑物、构筑物所有权首次登记按照房屋所有权登记有关规定办理。

（二）土地经营权登记

《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国农村土地承包法》明确了土地经营权可依法办理不动产登记，《登记办法》从不动产登记角度予以衔接。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”第四十七条“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案”，承包经营权可依法设立土地经营权及融资担保土地经营权，向发包方备案属于事后行为。故《登记办法》明确，土地承包经营权人可依法办理土地经营权登记及土地经营权抵押登记，无需向不动产登记机构提交其向发包方备案的材料。

而《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。”第四十七条“受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。”即土地经营权人再转让或融资担保土地经营权的，需事先经承包方书面同意及向发包方备案。故《登记办法》明确土地经营权人办理土地经营权转移登记或抵押登记的，应当提交土地承包经营权人书面同意和向集体经济组织备案的材料。

（三）居住权登记

《中华人民共和国民法典》新设立了居住权制度，规定了“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”而目前相关法律、行政法规等均未出台配套的居住权登记规则。《登记办法》在前期对外征求公众意见阶段，居住权登记内容引起了社会的广泛关注。实务中，亦出现诸多居住权登记咨询或需求案件。为及时落实《中华人民共和国民法典》规定，为实务登记提供法律依据，《登记办法》规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记，同时区分了以合同方式设立居住权与遗嘱方式设立居住权的不同申请登记主体：以合同方式设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等办理居住权首次登记；以遗嘱方式设立居住权的，当事人应当持生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料申请办理居住权首次登记。

（四）抵押不动产登记

为落实《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，并按照自然资源部的统一要求，《登记办法》规定在办理抵押权首次登记或抵押预告登记时，在不动产登记簿记载当事人关于转让抵押不动产的约定情况，即有无禁止或者限制抵押不动产转让的约定。对于因不动产自然状况或者权利人姓名、名称发生变化，以及抵押权人和抵押人关于转让不动产没有约定的，抵押人办理不动产变更登记及转移登记不涉及抵押权人的利益，故抵押人可自行申请办理，同时，按照《中华人民共和国民法典》的规定，不动产变更情况及转移情况，抵押人应当及时自行通知抵押权人。

（五）教育、医疗卫生、养老用地及设施抵押登记

《中华人民共和国民法典》明确规定了学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国>有关担保制度的解释》明确“登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持”。近年来，国家鼓励民营资本进入教育、医疗、养老领域，促进社会资源的合理利用，允许营利性养老机构将以有偿方式取得的土地、设施等资产进行抵押融资。因此，在落实《中华人民共和国民法典》的基础上，《登记办法》明确营利法人的教育、医疗、养老土地、房屋等不动产，可依法办理抵押登记。