应对预售房不符合广告宣传的若干合同约定

发布时间：2015-10-23　浏览数：2,584

　　所谓预售房，是指取得商品房预售许可证的房地产企业与购房人通过签订《商品房预售合同》而明确的、在购房人交付了定金或预付款后将在未来某一确定时期取得的房屋。如今房价持续走高的趋势下，为了购买到性价比更高的商品房，购房人对相较于现房而言价格偏低的预售房更感兴趣。然而，此时购房人心仪的商品房的相关情况往往只能通过广告宣传和简单的在建楼盘实地考察进行简单的了解。所以，购房人在签订合同时难以确定未来自己取得的房屋是否能达到自己的心理预期。而这个预期的重要依据，就是房地产商提供的楼盘宣传广告。宣传单中提及的房屋面积、朝向、小区环境以及周边配套公用设施是买房人签订合同的重要依据。因此，一旦出现了预售房合同纠纷，广告是否能作为合同的一部分、救济权利的行使方式等成为分歧的重要焦点。根据具体情况，各地法院对上述问题采取的态度也不尽相同。那么，预售房购房人如何应对房地产商虚假宣传由此带来的巨大损失就是一个值得探讨的问题。笔者认为，购房人可以从如下三点入手，通过细致的合同约定来充分保障自身的权益。

 　　1、将广告内容列入合同或将宣传单作为合同附件

 　　在预售房合同纠纷中，宣传单的内容是否能作为合同的内容时常成为争议的焦点。虽然最高院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但是重大影响的标准在哪里，《解释》并未进一步做出释明。那么，为了避免宣传内容不被法院认定为合同条款的情况出现，最直接的方式就是将宣传单中的重要内容直接写进合同或明确其为合同的附件。

 　　2、约定高额的虚假广告违约金

 　　在预售房合同纠纷中，如果购房人获得了赔偿支持，那么赔偿金额就是一个需要考虑的重要问题。通常来说，如无特殊的约定，法院通常判定房地产商归还保证金以及预付房款的同期同种类银行利息。而这相较于日益攀高的房价，只是九牛一毛。在漫长地等待取得现房的过程中，自己已经错过了其他性价比高的楼盘。当自己最后发生纠纷后，自己只能得到少许的赔偿，得不偿失。因此，笔者建议购房人在合同中约定高额的违约金。当房地产企业由于虚假宣传而导致合同解除时，可以获得更多的经济赔偿，保障自身的利益。

 　　3、约定救济权利的行使方式

 　　虚假的广告宣传中，房地产商可能通过夸大自身的建筑质量和装修风格吸引购房人的眼球，并让购房人基于宣传内容签订了《商品房预售合同》。在取得标的房屋后，购房人可能发现房屋质量并不如广告宣传一般，于是请求返修或者解除合同。然而，房地产商并不会同意直接解除合同，通常都是返修。这可能就与购房人的意愿相违背。根据合同法第111条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”这条规定并未载明当质量不符合约定时购房人可以直接解除合同，而是将几种权利救济方式放在了平等地位。法院在具体的司法实践中往往也采取先返修、返修结果无法达到交付标准时再解除合同的判决，这对于购房人而言就是巨大的时间成本。因此，购房人在合同约定时，将问题出现后的救济权利行使方式予以确定，就可以避免这种情况，将自己寻求救济的具体方式按照自己的意愿推进。

（广东广大律师事务所供稿）