美食商场未经消防验收时铺位租赁合同的效力及解除

发布时间：2015-10-23　浏览数：12,776

　　案情简介：

　　某公司经营美食商场，2014年12月开业，至2015年4月，期间曾因消防验收、安全检查等问题停业两次，每次停业数天。部分商户以商场消防验收未通过为由，认为商场经常停业影响合同目的的实现，擅自撤离场地，起诉请求法院解除合同，并要求某公司退还保证金、赔偿装修损失等。某公司则反诉要求商户支付欠付租金，拒绝退还保证金。广东广大律师事务所林鑫、谭唯聪律师作为被告的代理人参与了本案的庭审。本案尚在审理当中。

　　案件焦点：

　　一、未经消防验收的场地出租合同是否有效?该出租行为是否属于违约?

　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释的规定，除去合同无效的几种情形外，若合同属于当事人真实意思表示，应当认为有效。从本案案情出发，笔者现主要讨论其中合同因违反法律、行政法规效力性强制规定而无效的情形。本案所涉餐饮商场，属于公众聚集的场所，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在未经消防验收之前不得投入使用。那么场地未经消防验收，出租合同是否就无效呢?笔者认为合同应当有效。首先，《消防法》第十五条的规定，显然不是对合同效力的否定性规定，那么合同依据本条并不当然无效;其次，租赁合同指向的权利是场地的使用权，承租人在租赁合同生效并交接了场地之后，即可取得了场地的使用权，至于确保场地得以按约定用途使用则是出租人的合同义务，若在合同期内承租人无法按照约定用途使用场地，属于出租人的违约，而不是合同因无法以约定目的使用而无效。那么，在租赁双方约定场地用途为“经营餐饮”，而《消防法》又规定未经消防验收的场地不得投入餐饮经营使用的情况下，合同有效，但出租方违约，应当承担相应的违约责任。

　　二、若场地未经消防验收属出租方违约，承租方是否可以因此解除合同?

　　因本案的承租人擅自撤离了场地，未与出租方就解除合同达成任何一致意见，所以承租方是否享有合同解除权便是本案必然的争议点。从本案所涉的租赁合同来看，双方并未就出租方不能确保场地按照约定目的使用时承租方是否享有合同解除权作出明确的约定，可以认为承租方在此情形下并不享有约定的解除权。但《合同法》第九十四条，赋予了合同当事人在合同相对方违约致使合同目的不能实现时可以解除合同。结合本案案情，出租方截至承租方起诉之日仍未完成场地的消防验收，显然已经属于违约，那么承租人撤离场地是否就属于合理行使其合同解除权而不需要承担任何责任呢?笔者认为，承租人擅自撤离场地，属于违约行为，而不属于“行使合同解除权”。应当注意，《合同法》第九十四条的规定中很关键的字眼是“致使合同目的无法实现”。那么如何证明承租人行使“解除权”的时候合同目的确实已无法实现则是关键所在。承租人无任何证据显示曾就消防验收的问题与出租人作任何沟通，未主动了解当前消防验收的进度，仅仅因为该商场的一次停业(商场第二次停业前承租人已撤离)，就要求解除合同，认为“合同目的无法实现”显然是草率的。“诚实信用原则”是合同法的基本原则之一，其要求合同当事人善意的行使权力、履行义务，而在本案中要体现这种“善意”，则承租人应当全面和出租人沟通，在给予合理期限后出租人仍无法完成场地的消防验收，才认为出租人属于根本违约，从而依据“合同目的无法实现”的理由解除合同。因此，本案承租人可以因为出租人违约致使合同目的无法实现为由解除合同，但需要在“善意”尽到全面的沟通以后才能确定合同目的无法实现，而擅自撤离场地，应认为在履行合同中亦存在一定过错，对双方的损失也应当承担部分责任。

　　案件启示：

　　一、对于有特别用途的场地租赁，应注意审查是否符合相关法律法规关于场地能否用作该用途的相关证明文件。

　　无论是出租方还是承租方，在签订合同时都未注意场地消防验收的问题，导致场地因此被勒令停业整顿，造成双方损失。其实除了关于消防方面的要求，物业租赁常见的还有在食品经营、生产中的卫生许可，在商品销售中场地能否作为商铺使用，办公场地中能否注册公司等。若在订立合同前已对场地是否有作为某特殊用途的可能，并对场地不能以该用途使用时双方的责任分配等问题明确并双方达成一致，将相关内容写进合同即可避免大量纠纷。

　　二、在依据法定解除权解除合同的时候，应注意法定解除条件的成立标准，对条件成就保存相关证据。

　　一般来说，基于鼓励交易的考虑，法院对于法定的解除权是否成立都会采取较为严格的审查，不会轻易的解除合同。那么这就提示我们，在合同未约定相应的解除权的时候，而又有必要单方解除合同的时候，除了寻找相应的法定解除合同的理由外，还有对法定解除权成就的相关证据作充分的保存。双方沟通尽量采用书面形式，可用电子邮件或者EMS快递等能体现每次沟通的具体内容及时间的方式，待法定解除权成就的证据已充分采集以后，再书面向对方行使合同法定解除权，才能立于不败之地。

　　三、签订合同时，若一方对在某种情况下希望全身而退的，应当明确约定合同解除条件。　

　　从上面的论述可知，合同法定解除权的行使相对要求较多，若合同一方希望在某种情形出现时，可以退出，则应当明确约定合同解除权，约定当一定条件成就时，合同一方即可解除合同，那么合同解除的过程就会相对简单。对于退出机制的考量，就要靠丰富的交易经验才能考虑周全了，因此订立较为重要的合同时邀请一位专业的律师对合同内容把关就显得尤为重要。

（广东广大律师事务所供稿 本文作者：谭维聪律师）