“新冠疫情”下商业房屋租赁合同履行的若干问题浅谈

发布时间：2020-03-05　浏览数：2,806

当前，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”或者“疫情”）这一突发公共卫生事件。疫情爆发后，中央及地方政府采取了不同程度的防控措施。目前，疫情防控的拐点尚未到来，尽管各地相继发布复工令，但疫情对商业经营的影响还将继续。对于商业房屋租赁合同而言，无论是出租方（本文出租方特指业主）还是承租者，都将直面是继续履行合同，还是解约止损的问题。从近期笔者接到的有关商业房屋租赁咨询来看，焦点多集中在“新冠疫情”是否构成不可抗力，是否能够以此为由要求减免租金、甚至解约等。现笔者试就“新冠疫情”下商业房屋租赁合同履行的若干问题浅谈一些看法，并提出相应建议。

一、商业房屋租赁合同中，疫情引发的影响是否构成不可抗力的 问题

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

根据上述法律规定，构成不可抗力的客观情况必须同时满足不可预见、不能避免、不能克服三个条件。此次疫情给商业房屋租赁合同履行带来的冲击，即有基于疫情本身的影响，也有因各级政府对疫情进行防控而引发的影响。为了便于说明，笔者将此次疫情的影响分为行政性影响与非行政性影响二类。行政性影响指政府为防控疫情采取的诸如强制停业等行政措施而带来的影响；非行政性影响则与政府的强制防控措施无直接关系，系商业环境恶化或消费者自身行为引发的影响，如各级政府下令复工后，消费者出于自身安全考虑仍自觉居家减少外出给商业活动带来的冲击等情形。笔者认为，因行政性措施致合同履行不能的原则上可构成不可抗力，而非行政类影响是否构成不可抗力则需具体问题具体分析。

（一）行政性措施致使合同不能履行的，原则上可认定构成不可抗力

目前，最高人民法院尚未对本次疫情引发的争议作出具体的指导意见。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟在回答记者提问时明确指出，疫情之下，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。此外，参照最高人民法院于2003年6月11日颁布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）及查阅2003年“非典”期间的相关争议判例，笔者认为，“新冠疫情”下，政府及有关部门实施的临时性的强制停业及隔离等措施对租赁合同履行的影响是直接的，并且给租赁双方造成了一定期间内的履行障碍，符合不可抗力的构成要件，因此，相应的行政性影响原则上可认定构成不可抗力。当然，上述情形指政府要求停业情形，自行停业当然不构成不可抗力。

（二）非行政性影响造成的履行障碍是否构成不可抗力则应具体问题具体分析

根据笔者查阅到的2003年“非典”期间的相关争议判例，各级法院对于“非典”疫情引发的影响是否构成不可抗力存在不同认定。此次“新冠疫情”和“非典”疫情具有一定的相似性，故对于新疫情引发的影响是否构成不可抗力同样需具体问题具体分析。

众所周知，商业房屋的承租者经营所涉教育、餐饮、娱乐等各行各业。各地相应发布复工令后，由于疫情给人民群众造成的心理影响并不会立即消除，疫情结束前居家减少外出仍会是相当一部分人的选择，此种情况不可避免造成商业房屋经营者收入急剧减少。在固定租金模式下，租金成本占承租人经营收入比例恐会显著增加。对于不同的经营者而言，即使前述影响客观存在，也不必然直接导致所有承租者的租赁合同发生履行障碍，如满足生活必需品供应的超市、药店等受影响程度较小，此种情况未致合同无法履行，故不符合不可抗力的构成要件。而像餐饮行业，KTV、会所等娱乐场所等受影响程度可能较大，若确实影响至合同无法履行的程度，则可主张构成不可抗力或者情势变更。

综上，在非行政性影响之下，对于不同的经营者而言，若只是对经营活动造成一定影响，尚不足以致合同根本不能履行的，则不可贸然认为疫情属于不可抗力而主张免租或减租，更不能据此要求解除租赁合同。当然，若疫情影响确实至合同无法履行的程度，则可按合同约定及法律规定主张相应权利。

二、面对疫情可能引发的争议，合同双方可提前做好风险识别及应对

对于经营者而言，主张行政性影响构成不可抗力的，举证难度相对较低。因为无论是当年“非典”期间相关判例，还是中央或地方出台的各种隔离防控通知，这些均属公开信息，容易获取并具有公信力，故其举证难度较低。

若为非行政性影响，如前所述，其既有可能构成不可抗力，也有可能构成情势变更，还可能属于市场本身的风险。这种情形下，若经营者主张不可抗力，则由于证明不可抗力的部分证据具有特例性及复杂性，以及疫情过后无法取得等限制，则需提前做好预案（变更、中止、解除等）。尤其要注意的是，要做好证据保全的相关工作。对于承租者而言，若认为租赁合同根本无法履行时，应向合同相对方通知不可抗力的发生，受疫情影响的情况等，并提供相关证据。此外，由于不可抗力的通知，对起算解除合同时限、减损义务是否及时等具有法律意义，故不能以不可抗力众所周知为由而不履行通知义务。对于出租方而言，对于承租者发出的不可抗力通知，应及时回函。回函中应结合具体情况提出反驳或异议并注意保留相关证据。使用快递送达的，应保留相关单据及所有回执单（如有）；使用邮件、微信送达的，可通过第三方电子存证工具进行固定，同时需注意确认邮件收件人、微信联系人的身份，必要时应采取公证送达方式。此外，出租方也可主动出击，若认为对方已经逾期履约或违约的，则可通过微信、电话、会议等方式（通过录音录像形式固定）了解对方逾期履行、违约原因，以及对方以“新冠疫情”不履行合同的抗辩理由、能否继续履行等，并要求其提供相关资料，以初步固定疫情影响的事实。

 三、疫情影响之下，有利于合同双方实现互利共赢的建议

前述的救济方式，系从诉争角度进行的考量。诉讼是最后的防线，但未必是最优的解决方式，也并非是唯一的解决方案。此次疫情，令众多经营者经历了一场前所未有的“寒冬”。目前，“新冠疫情”防控的拐点尚未到来，疫情对商业经营的影响还将继续，其影响范围之大，程度之深远，无需多言。且该影响远非中央政府一声复工令下便可完全消除，至于何时结束也无法准确预测。鉴于此，无论是出租者还是承租者，顺利熬过这场“寒冬”并共同生存下来毫无疑问是首要问题。因此，笔者认为，除了诉讼方式外，经营者还可以根据合同相对方的履约能力、诚信资信、谈判可行性等进行区别对待，以利于共度难关。对于出租方而言，对于一些经营前景惨淡、租赁合同存续期间屡屡违约的承租者，可列为淘汰的候选，严格按照合同的约定执行，该解约就解约。而对于双方合作愉快并具有良好经营前景的承租者，若确因受疫情影响而造成短期经营困难，则可采取友好协商并兼顾双方利益的解决方式。以下方式供参考：

1.先行抵扣保证金。对于承租方已缴纳租赁保证金的租赁合同，双方可协商对于因疫情影响而拖欠的租金先行以保证金进行抵扣的方式处理，疫情过后再另行协商补足保证金；

2.重新签订租赁合同。对于一些即将到期的租赁合同，若双方愿意重新签订新的租赁合同的，则可以免租期等方式度过受疫情影响时期；

3.签订附条件的补充协议。如：可约定，疫情影响月份的租金先暂免交或减少，若承租者履行完租赁合同的，疫情影响月份租金无需再交或补交，若承租者中途解约的，则疫情影响月份暂免或减少的租金全部予以补交；或者，疫情影响月份的租金先不予免交或减少，但若租赁合同履行完毕的，则返还受疫情影响月份的租金。

4.根据具体个案情况变更合同。对于一些前期投入大，希望长期租赁的经营者，双方可以协商变更合同延长合同期限；

5.疫情期间按月减免。如承租者承诺按租赁协议履行完毕的，疫情期间若干月的租金每月在交租时免一个星期。

6.协商减免推广费等费用。商业房屋租赁合同中，一些出租方会收取除了租金、房屋费之外的推广费鉴于疫情期间，出租方对整个商业综合体进行推广的可能性较小，故可协商采取减免推广费等体谅行为。

此处笔者特别提醒，不是所有的经营者都可主张疫情影响构成不可抗力；即使构成不可抗力的也并非可以全部免责，而可能只是部分免责，因为不可抗力情形出现后，合同各方往往均有损失，司法实践中，法院常常会评估不可抗力对合同各方造成的损失并适用各自损失各自承担的原则，故一方并不必然免责。

律师寄语：

疫情之下，各行各业不可避免受到不同程度的冲击。对于商业房屋租赁而言，出租方和承租者是相互依存的整体，因此必须换位思考，相互体谅。对于出租方而言，应考虑承租者租金成本占比剧增引发的经营困难；对于承租者而言，也应体谅出租方还贷等压力，不应不加沟通就擅自停业逃租。只有各方团结一致，遵循“公平合理、协商一致”的原则，才能共度难关，实现双赢。

（作者：马洪东，广东启源律师事务所律师）