新冠病肺炎防控期间，出租方能否以承租方延迟交租或拒绝交租为由解除与承租方的租赁合同

发布时间：2020-03-02　浏览数：1,653

最近大家热议的话题是在新冠病肺炎防控期间，承租方能否以不可抗力主张免租或减租，甚至向出租方提出解除租赁合同等。

今天换个角度，如果承租方以不可抗力为由延迟交租或拒绝交租，出租方能否单方解除合同。

笔者认为，根据合同法的规定，合同解除有三种情形：一是协商解除，二是约定解除，三是法定解除。

协商解除和约定解除均规定在《合同法》第九十三条中，该条第一款明确了当事人协商一致，可以解除合同；第二款明确了双方当事人可以在合同中约定解除合同的条件，如果解除合同条件出现，享有解除权的一方就可以解除合同。

法定解除规定在《合同法》第九十四条。

该条款通过列举式的规定，明确出现以下五种情形之一的，当事人都可以行使解除权。分别为：

1、因不可抗力致使不能实现合同目的。

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

5、法律规定的其他情形。

接下来，笔者和大家一起逐一分析，出租方如果解除合同，应属三种解除的哪一种情形。

首先，排除协商一致解除的情形，因为承租方以不可抗力为由延迟交租或拒绝交租，并无提出解除合同，双方并无协商过程，所以排除协商一致解除的情形。

其次，是否属于约定解除。出租方以承租方延迟交租或拒绝交租为由单方解除合同，是否属于约定解除，因为我们无法拿到当事人签定的租赁合同，所以无从知晓双方合同中是否明确承租方一方延迟交租或拒绝交租，出租方享有解除权，如果有这一条款的约定，可以确定出租方以合同约定解除条件成就而行使解除权，并无异议。反之，则看第三种情形。

最后，如果排除了约定解除，我们需要分析是否属于法定解除。

法定解除有五种情形，首先第一种，是否属于因不可抗力致使不能实现合同目的。

从出租方一方分析，因为目前新冠病肺炎疫情全民联防联控，有的地方出台更为严厉措施要求单位复工延期3月1日以后，有的地方要求复工单位需要经过严格的审批。所以截止今天，我们发现仍有大量的企业没有正式复工，因为企业复工延迟导致很多问题出现，企业作为经营者没有复工，没有生产，没有营收，但成本压力并没有减轻。租金作为固定成本支出，还要支付延期复工的人工成本等，企业作为承租方压力增大，导致不能按时交租。对于出租方来讲，正是因为出现疫情这一无法预见、无法避免、无法克服的客观情况，导致出租方订立的合同目的落空。

所以笔者认为，出租方有权根据不可抗力主张解除合同。注意：这里阐述的是出租方有权根据不可抗力主张解除合同，出租方的主张能否得到支持，详见：https://mp.weixin.qq.com/s/RCCvMYlv2o0WeiU6V0yYbQ：《租客能否以不可抗力为由单方解除租赁合同并不承担任何责任》的观点。

第二种法定解除情形是：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。如果在租赁合同中，承租方明确表示不履行交租义务，或虽然没有明示，但交租时间已明显延迟，可以推定承租方不履行交租义务。注意，这里的前提是排除目前的疫情作为不可抗力对承租方履行交租造成的实质障碍。

目前正在举全国之力抗击疫情，出租方如果以法定解除第二种情形解除合同，笔者建议慎之。

第三种法定解除情形是：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这里有两个条件，其一是“迟延履行”“主要债务”；其二是“催告后”在“合理期限”“仍未履行”。如果这两个条件均未满足，出租方不得单方行使解除权，否则可能构成违法解除。

第四种法定解除情形是：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。出租方以物业租赁为主营业务，以取得租金作为主要营收，收取租金是出租方的主要收入来源，如果承租方迟延履行或其他违约行为导致出租方不能实现收取租金这一目的，出租方有权行使单方解除权。

这里需要注意的是“迟延履行债务”需要达到足以造成出租方无法实现收取租金的目的，所以“迟延履行”需要达到一定的条件，如果轻微的延迟应当不能视为本条款所规定的法定解除条件。“其他违约行为”如从事违法经营等，因为一旦被国家行政司法机关查处，出租方的合同目的必然落空，有可能还会承担相关连带法律责任。

实践中，本条款的法定解除条件比较容易产生争议，建议双方在合同中进一步明确何为“迟延履行”、何为“其他违约行为”。

第五种法定情形是：法律规定的其他情形。这一规定作为兜底条款，属于立法技术问题，不再阐述。

通过以上分析，承租方如果以不可抗力为由主张迟延交租或拒绝交租，出租方在满足一定条件下可以单方行使解除权。

笔者建议，为了避免出租方在承租方受疫情影响不能履行合同义务而单方行使解除权产生法律风险，出租方应当对双方签定的租赁合同内容进行认真查阅、分析，充分利用合同中约定的解除条件行使解除权。如无约定的，在适用法定解除条件时，应当持更加审慎的态度，因为法定解除条件要求更加严苛。出租方可以通过寻求物业所在地的“新冠病肺炎疫情法律志愿者服务团”提供帮助，避免或降低合同解除权行使的法律风险。

（作者：刘彦林  吴达英，广东港宏律师事务所律师）