村居法律顾问业务专业委员会（2019年12月）

发布时间：2020-03-23　浏览数：7,545

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广州出新规明确宅基地确权登记原则，

2015年7月15日后的农村违建不能“转正”

12月6日，广州市规划和自然资源局发布了《关于加强我市农村住宅建设管理的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）。该文件旨在推动农村住宅建设规范化管理、便捷化服务。文件明确了存量宅基地房屋确权登记原则：2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住宅，符合一定条件的，有望补办用地手续后予以确权登记。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。

五种情形不可申建农村住宅

《实施意见》在人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，进一步明确一户一宅认定方式，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件，创新采取多户合建、提前预支建设村民公寓式住宅、宅基地及住房置换城镇住房等方式多渠道保障农村村民实现户有所居。

对于“一宅”的认定，《实施意见》提出由村民自行向村社申报，经村社组织在村内进行公示后无异议的，由村社出具意见，并报镇人民政府或街道办事处审核确认。各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

对于符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的存量住宅，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。家庭可分户户数大于等于村民及其家庭成员名下的宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。

《实施意见》明晰了“一户一宅”负面清单。存在以下情形之一的，不得申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：

1.不符合分户条件的；

2.存在“一户多宅”情形的；

3.将原有住宅出卖、出租、赠与他人的；

4.家庭可分户户数小于村民及其家庭成员名下的宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及地籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量）。

5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

2015年7月15日后建成的农村住宅按现行法规处理

《实施意见》尊重历史，进一步优化明确存量宅基地房屋确权登记原则。明确1987年《土地管理法》实施前已建成的农民住宅，至今未扩建或翻建的，由村报镇街审核同意后确权登记；明确1987年《土地管理法》实施后按照是否有合法的宅基地使用权来源材料进行分类，对于符合一户一宅的，结合建成时间，面积标准等按程序予以确权登记。

1.1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建的，经村社同意并公示无异议的，由村报镇街审核同意后，予以确权登记。

2.有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村社同意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记；1999年1月1日起至2015年7月14日已建成的农民住宅，经村社同意并公示无异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记。

3.无合法的宅基地使用权来源材料，未经批准占用土地建设的农村住宅。

1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门对土地使用情况核实后，予以确权登记。

1999年1月1日起至2009年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门对土地和规划进行核实后予以确权登记。

2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住宅，未纳入城市更新三年行动计划、年度计划范围，符合分配宅基地建房资格，经村社同意并公示30日无异议的，镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，需补办用地手续，经区规划资源部门对土地和规划进行核实后予以确权登记。

4.符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记，在以后家庭新增分户时，作为新增住宅面积予以确权。

5.存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。

新批宅基地建筑面积不超过280平方米

《实施意见》进一步明确了农村宅基地建房标准。新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。对于村民已有证的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照总建筑面积≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面积进行建设。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。

对于村民公寓式住宅建设标准，《实施意见》明确提出，村民公寓式住宅建设首先要考虑历史欠房户和新增分户需求，因地制宜、集中布局，体现节约集约用地和方便生产生活的原则，按照城市居住小区标准进行集中建设。每户村民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须以村、社（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构。

根据《实施意见》，为鼓励村民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1:1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房：宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。

来源：南方报业传媒集团南方+客户端