疫情防控期间，租客要求减免租金能否被法律支持？租赁双方如何应对受疫情影响的租赁关系？

近日，广州市房地产租赁协会一封关于“免租一个月，租金减半二个月”的倡议书，引起了全市房东和租客的大讨论。倡议书出台后，全市各地房东相继加入到免租、减租的阵营中。本文将从法律角度，就疫情防控期间租赁房屋租金减免问题向读者呈现。

1.广州市房地产租赁协会将疫情爆发定性为“不可抗性”事件，那么该事件是属于法律上的“不可抗力”情况，还是属于商业活动的“商业风险”？

我们认为，疫情爆发引起的连锁事件是足以构成民法上的“不可抗力”情况。“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就此次疫情防控期间的城市管制、隔离措施、假期调整等行政因素，已经大大超出了商业活动合理预见的范围，不属于商业活动特有的风险。

2.因不可抗力事件，对租赁关系的双方会产生何种影响？

回答该问题的关键是，不可抗力情况与租赁合同不能履行之间是否具有因果关系：

（1）因行政命令导致暂停营业、无法入住等情况的，可认为不可抗力与租赁合同不能履行之间具有因果关系。对于房东而言，可以部分或者全部免除房东责任（例如按时向租户提供出租场地、定期检查维修等责任）；对于租户而言，可要求减免租金。

（2）未导致租赁合同不能履行的，应按照租赁合同约定继续履行合同。例如疫情防控期间的医院、供应生活物资的超市、负责居民防控管理的社区居委等仍应按照租赁合同约定继续履行。

（3）对于租赁合同可继续履行期间，但确因疫情而受影响严重的，可基于“公平原则”，租户可合理要求减免租金。

3.若租赁合同约定的不可抗力情况未包括“传染病疫情”（或否定“传染病疫情”），能否主张排除不可抗力情况导致租赁合同不能履行，要求按约定继续履行租赁合同？

答案是否定的。不可抗力情形是法定免责情形，若租赁合同各方约定的不可抗力情形小于法定情形（或否定法定情形），则租赁合同各方当事人仍可以援引法律规定。

4.房东不同意减免租金，租户应该怎么做？

（1）租赁各方的法律关系是基于合同产生，因此我们建议首先应翻阅租赁合同的约定，是否对不可抗力条款、特殊情况条款等进行了约定。

（2）尽可能协商，并留存协商过程证据，如需要变更的，提出变更条件，协商一致的应签署补充协议。

（3）留存受疫情影响的证据，并向房东出示。

（4）无法达成一致意见的，注意三年的诉讼时效期限。

（5）注意后续出台的政策和文件。

5.律师建议

广州市房地产租赁协会的倡议书已经对市内租赁市场现状和后续可能出现的状况进行了充分的阐述，我们认为，租赁各方当事人应尽最大努力防止损失继续扩大，减少疫情对后续经济的影响，房东适当调整租金比例或免除租金，避免诉累的产生，以共同度过这个难关。

附租赁合同减免租金补充协议以供参考：

租赁合同补充协议

出租方(甲方)：XX                                                   

社会信用代码或有效证件号码：                                     

承租方(乙方)：XX                                                                        

社会信用代码或有效证件号码 ：XX                                    

鉴于新型冠状病毒疫情影响了甲乙双方于X年X月X日签署的位于XX（租赁物地点）的租赁合同履行（合同编号：XX），经甲乙双方一致确认，订立如下补充协议供双方执行：

1.甲方同意全额免除乙方2020年2月1日至2020年2月29日上述租赁物的租金。

2.甲方同意调整降低乙方2020年3月1日至2020年4月30日上述租赁物的租金，调整降低幅度为原合同月租金的50%，即此期间乙方应付每月租金为X元。

3.除上述租金免除或调整外，租赁物所涉及的物业费、管理费、卫生费、水电费、网络费等费用的支付仍应按照原合同约定履行。

4.本补充协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自甲乙双方签名或盖章之日起生效。

甲方：XX      X年X月X日

乙方：XX      X年X月X日

（作者：黄庆勇  廖文伟，广东杰海律师事务所律师）