小区物业管理群体性纠纷冲突频发暴露现行立法多重缺陷 律师邱宝昌设计物业管理新模式

发布时间：2005-12-06　浏览数：935

立法前沿

    小区车库应一律规定为业主共有

    业主委员会成立前开发商承担物业费

    物业公司与开发商脱离关系且不能指定

　　（记者 姚芃）

　　“当前我国物业管理制度设计上的重大缺陷，是物业群体性纠纷不断的根源。”北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌日前接受本网采访，在谈到如何完善物业管理纠纷解决机制时一针见血地指出。

　　小区物业管理群体纠纷频发冲突激烈

　　当前我国城市大量涌现出小区物业管理群体性纠纷，有的冲突还相当激烈。矛盾的不断加剧导致全体业主的共同利益受到损害，如生活环境受到破坏、小区内道路交通被堵塞，甚至酿成治安案件和刑事案件，成为安定团结和构建和谐社会的严重隐忧。
　　邱宝昌将小区物业管理纠纷的主要表现形式归纳为8类：1、物业管理服务不符合要求引起的纠纷；2、物业公司乱收费，财务收支不透明引起的纠纷；3、占用业主共有财产，侵害业主共同权益引起的纠纷；4、业主以拒交物业费的方式消极维权引起的纠纷；5、业主、开发商、物业公司及政府有关部门关于成立业主委员会的纠纷；6、开发商遗留问题引起的纠纷；7、业主大会选聘与解聘物业公司引起的纠纷；8、业主与业主委员会之间的纠纷。

　　制度设计上的重大缺陷

　　作为一个长期从事保护消费者权益法律事务、有着强烈社会责任感的法律人，邱宝昌律师通过代理物业纠纷案件实践，对物业管理纠纷背后的法律制度进行了深入的思考。邱宝昌认为现行制度设计主要存在以下缺陷：
　　1、业主与物业公司权利义务不对等。开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务；前期物业服务合同由开发商与物业公司拟定，业主只能被动接受。
　　2、业主大会召开难，业主委员会成立难。《业主大会规程》对此所作的规定，是建立在建设单位与业主利益一致的假想之上的，现实情况往往相反。北京共有3000多个住宅小区，成立业主委员会只有400多个，由此可见成立业主委员会之难。
　　3、业主委员会开展工作难。现行法规对业主委员会该如何开展工作没有详细的规定，对其委员的权利义务也没有明确规定。
　　4、业主很难选聘与解聘物业公司，对物业公司不能形成有效的监督和制约。
　　5、开发商与物业公司关系不清。据统计现在80%的物业公司是开发商的子公司，物业公司由开发商单独确定，物业费标准也由开发商和物业公司确定，而出现问题，二者却相互推诿。

　　完善物业管理模式的建议

　　邱宝昌建议要从根本上解决物业管理纠纷，就必须从立法上、从制度上完善物业管理的模式，修改《物业管理条例》和《业主大会规程》及相关地方性法规和规章，尽快出台一部操作性强、真正公平、公正地保护广大业主和物业公司双方利益的法律、法规。修改要点：
　　1、前期物业管理费用由建设单位承担，服务标准由政府有关部门制定。业主委员会成立之前，所有物业管理费用由开发商承担，业主大会召开、业主委员会成立以后，由业主委员会与业主大会选定的物业公司签订物业管理服务合同，此后物业费由业主承担。
　　2、规范业主委员会的成立和委员的产生，使其真正代表广大业主的利益，并履行职权。设计一种制度，比如规定业主大会由专门的中介机构来召集，以保障业主大会的顺利召开，对开发商、物业公司不配合、阻碍业主大会召开的设定处罚措施。进一步明确业主委员会及委员的权利和义务。
　　3、业主能够选聘或者解聘物业公司。归还这一业主最重要、最基本的权利才能对物业公司形成有效的监督和制约。
　　4、建设单位与物业公司脱离关系，物业公司不能由建设单位随意指定。前期物业公司的确定应严格按照《物业管理条例》的要求，以招标的方式，通过公平竞争确定。
　　5、业主公约应由政府有关部门制定。很多小区在入住的时候，开发商或者物业管理公司会要求或者强制要求业主签订物业管理公约。而这个业主公约是由开发商单独制定，业主只能被迫接受。邱宝昌认为政府有关部门应对业主公约的内容和制定加强指导和监管，加强备案时的审查，不能为不合理的公约开绿灯。

　　《物权法草案》对解决物业纠纷的规定存在隐患

　　《物权法草案》第四次审议稿中对地下停车位作出了这样的规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
　　邱宝昌认为这样的规定将会导致纠纷的发生。对此，人大法工委的解释是“从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。”邱宝昌认为这个解释其实就是承认了车库归开发商，因为只有车库的所有者才可以出卖或者出租。而车库是现代建筑物不可或缺的附属物，就像屋顶一样，应归业主共有，其成本由全体业主分摊。只有明确地规定车库所有权才能定纷止争，化解矛盾。

    ——法制网