出台审理受房产新政影响的房屋买卖案件指导意见 浙江省高院明首次确房产调控政策不构成“不可抗力”

发布时间：2011-04-22　浏览数：2,014

    今天上午，浙江省高级人民法院近期出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》发布执行，用以指导全省法院依法妥善审理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷案件。
　　受房产调控新政策的影响，浙江乃至全国陆续出现了部分交易者以调控为由要求解除房屋买卖合同等诉讼。

　　浙江高院民一庭庭长许惠春介绍说，"对调控政策是否属于'不可抗力'，引起的房屋买卖合同纠纷是否适用'情势变更'原则，具体案件如何处理等存在较大争议，因此迫切需要明确裁判思路和法律适用的指导性意见。"

　　《意见》共十三条，规定调空政策不构成"不可抗力"，一般不影响房屋买卖合同的效力，并明确只有违反了法律、行政法规"效力性强制性规定"的合同，才可以认定为无效；

　　另外，从方便当事人诉讼和便于法院审理出发，将房产调控政策中的一般情形认定为"不可归责于当事人双方的事由"，即双方对此事由的产生均没有过错，而允许当事人解除合同，确需适用"情势变更原则"的，可逐级报高院甚至最高法院审核。

　　《意见》还明确，对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。

　　法院对规避调控政策的房屋买卖合同不予支持。《意见》明确因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法履行的，则另一方当事人可请求变更或撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此所受到的损失；如果双方当事人均明知订立的合同违反调控政策强制性规定，则一方当事人请求确认合同有效或继续履行的，法院不予支持。

　　对于隐名买房者规避法律，以他人名义买房的，《意见》明确除限购、禁购等调控政策重新调整并准许其取得房屋产权外，对实际买房者请求法院确认其为房屋产权人的，不予支持。

　　"这样规定，目的在于防范因当事人规避调控政策而引起市场交易关系的不稳定，避免因可能存在的法律漏洞导致调控政策受到冲击，以维护法律和政策的严肃性。"许惠春说。

　　《意见》还规定经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价等违规收费，不予支持。如果房屋买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给中介服务机构的，可要求其返还。

　　"鉴于目前调控政策仍在补充、细化，而现行法律、行政法规对调控政策尚缺乏明确定位，因此，如何依法妥善审理好受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷，需要各级人民法院根据实际情况，平衡各方利益，努力化解纠纷。"许惠春说。

　　《意见》明确"调解优先、调判结合"的工作原则，力争双方当事人调解结案，促进"和谐司法"。还可委托人民调解组织或有关行业协会进行调解；对达成的调解协议，当事人可以向人民法院申请司法确认或申请出具调解书。截至目前，浙江法院受理的此类房屋买卖合同纠纷，绝大部分调解结案。

    来源: 法制网