广 州 律 师 心 系“烂 尾 地”解 困 工 程

发布时间：2006-12-07　浏览数：9,335

    羊城广州，改革开放以来房地产业得到蓬勃发展，取得了世人瞩目的成绩，但不可否认的是，前期经济发展的同时也带来了少许不和谐因素——“烂尾地”问题。尽管近年来“烂尾地”问题已经得到了有效的控制，但因历史遗留问题而仍然存在。“烂尾地”不仅影响了广州的市容市貌，成为广州一道独特的“风景线”，更成为政府部门和羊城百姓心目中的一块“心病”。一直热心于社会事业发展的广州律师，对“烂尾地”问题也一直是关注有加。自2004年初广州市司法局、广州市律师协会响应市政府的号召，提出为“烂尾地”的被拆迁户提供法律帮助的倡议后，广州各律师事务所都踊跃报名参加，其中有二十多家所代理了30多块“烂尾地”的法律服务。
    一、烂尾地的由来
    常被人们挂在口头的“烂尾地”实际上是指已办理用地、规划手续，在项目没有开工或者已经开工的情况下，因开发商无力继续投资建设或者陷入债权债务纠纷，不能再进行继续开发的房地产项目。广州“烂尾地”产生的一个原因是开发商在开发项目时缺乏建设资金，在工程未完成的情况下，开发商已拿不出钱来，而银行也不愿继续贷款，导致工程中途夭折；另一方面则归根于错综复杂的债权债务关系，使项目运作过程中产生难以解决的矛盾，以致项目难以继续运作下去。总的说来是由于开发项目的资金链条断裂，项目又无法转让给其他投资人，从而形成“烂尾地”。
    房地产项目出事，开发商可以卷铺盖走人，但是受损害最大的就是相关的被拆迁户了。因为一些被拆迁户几乎把一生的积蓄投在了这一房产项目上，然而该项目却变成“烂尾地”，这让他们欲哭无泪。有些“烂尾地”一拖就是十几年还悬而不决，这更让被拆迁户们痛苦不堪。由于自己的正当利益没有得到合法的维护，绝大部分被拆迁户对相关政府工作部门也存在着颇大的怨气。
    二、法律帮助与法律援助齐头并进
    从广州律师参与“烂尾地”处置工作以来，情况已然发生了微妙的变化。先前，绝大部分被拆迁户把律师当作是政府派来安抚人心的工作人员，对律师工作不予配合甚至围攻、驱赶律师，把律师当作他们的“出气桶”；大部分被拆迁户不愿意通过司法途径来解决问题，他们坚持要求回迁。现在，据市律协统计的资料显示，许多被拆迁户主动委托律师办理“烂尾地块”问题，有些被拆迁户更是亲自找到市律协秘书处业务部来咨询这方面的事情；多数地块半数以上的被拆迁户与律师事务所签订了委托代理合同……这些转变，归根结底，是广州律师提供的法律服务让被拆迁户们尝到了甜头。正是由于律师做了大量的工作，得到了大多数被拆迁户的认同，他们现在才更愿意通过司法渠道来解决相关的问题。
    广州律师参与“烂尾地”拆迁补偿安置工作的方式主要有两种。一是提供法律帮助，这是主要形式。法律帮助主要体现在如下几个方面，如律师主动免费为被拆迁人提供各种法律咨询；代被拆迁人向法院申请缓交诉讼费、执行费；律师收取服务费比正常收费下浮50％，等等。二是提供法律援助。按照相关指引的指示精神，凡符合下列三项条件的被拆迁人，广州律师都将为他们提供免费的法律服务：（1）广州市常住户口；（2）家庭人均月收入500元或以下的；（3）有事实证明为保障自己合法权益需要法律援助的。
    三、广州律师在疑难和困惑中前行
    在广州存在多年的“烂尾地”问题当然不是一块易啃的蛋糕，参与工作的律师事务所都纷纷派出了各自的精英，但即便如此，在工作中仍是困难重重。
    难点一：由于“烂尾地”在广州分布范围较广，受案法院对个别诉讼请求的判决略有差异。法院对案件事实和诉讼请求相同的案件却给予不同的判决，使被拆迁户对通过司法途径解决问题产生了不满。
    难点二：律师办案经费问题。根据拆迁补偿安置工作的相关指引，律师必须在拆迁诉讼成功执行后才能收取律师费，并且收费标准是按照公益原则，还不到律师正常收费的一半。就目前来说，由于绝大部分的“烂尾地”案件尚未到执行阶段，所以现在律师办理“烂尾地”案件，大部分都是自行垫付费用，这样就出现了办案经费严重短缺的情况。
    难点三：部分被拆迁户不愿提起诉讼。主要原因是相当部分的被拆迁户对通过司法途径解决拆迁纠纷心存疑虑，持观望态度；个别地块的开发商不时给予被拆迁户少量的拆迁补偿费，被拆迁户受短期利益驱使，选择收取补偿费、继续等待回迁安置，坚决不愿起诉。
    难点四：部分被拆迁户不知可否变更补偿方式。部分被拆迁户早期曾提起过仲裁或诉讼，经判决裁判可以回迁。但是，根据相关指引的精神，被拆迁人必须通过司法程序变更回迁为货币补偿，由于已生效的裁判书或判决书不得随意变更，以致这部分被拆迁户又不知法院能否接纳其变更为货币补偿的执行申请。
    当然，律师在处理“烂尾地”案件时遇到的问题远不止这些，例如还有诉讼时效过期问题、申请执行问题，等等。总之，“烂尾地”问题涉及的，各种关系往往错综复杂。
    为维护被拆迁户的根本利益，推动“烂尾地”工作的顺利开展，一方面律师苦口婆心的向被拆迁户解释各项政策以及相关利害，另一方面他们在实践当中还采取了一系列非常得力有效的措施。
    （一）优先受理，明确责任。参与服务的律师都按照市司法局、市律协、市房管局统一指派的要求，对“烂尾地”案件进行优先受理，优先提供法律咨询和服务；同时各律师事务所还指定了一名主任律师专门负责、领导“烂尾地”的工作，以提高律师的办案效率。
    （二）尽力尽责，提供优质法律服务。由于“烂尾地”案件的复杂性、疑难性以及社会影响性，为了更好地开展各项工作，负责接管该项工作的律师广泛深入街道、社区，为被拆迁户提供一条龙的法律服务。从开始的法律咨询、政策宣传，到委托代理合同的签订，向法院提起诉讼，法院受理、判决，再到判决的执行等等，各位律师全程跟踪，全程服务。有的地块由于被拆迁户较多，律师在提供咨询的过程中，被拆迁户提出各种问题，甚至有些人上午来了下午又来，对律师进行车轮式的提问，但是参与工作的律师还是不厌其烦，尽力解答。
    （三）总结经验，严把质量关。负责经办“烂尾地”拆迁补偿安置工作的律师事务所对实践当中遇到的许多问题，都会及时总结经验，为更好地开展工作打下基础。如广州金鹏律师事务所，该所排出16名律师负责“烂尾地”拆迁补偿安置工作，并每周组织一次总结大会，由经办律师汇报一周内接案过程当中遇到的疑难问题，大家互相交流经验。再如北京市建元律师事务所广州分所，他们在工作当中不断摸索，找准了突破困难的六个关键所在，再一一对症下药，从而使被拆迁户初期的各种心理症结、坚冰如愿破解，工作进展顺利。
    在拆迁补偿安置工作中，律师们不但用法律专业技巧克服了重重困难，同时也用热情和爱心帮助了许多困境中的被拆迁户。如广东德法理律师事务所的黄文芳律师，在得知其中一户业主是76岁高龄的孤独老人张某，由于身居广州市养老院、行动不便无法到律师事务所办理委托手续时，黄律师专门驱车40多公里前往该养老院为张某办理诉讼委托手续，受到知情人的好评。
    对于广州律师的工作，不少被拆迁人纷纷表示：“像这样尽职尽责、全心全意为他们提供服务的律师应当受到表扬。”他们还说：“律师在烂尾地的拆迁补偿安置工作中真正为我们被拆迁户做了很多工作，从法律咨询到签订委托代理合同，再到向法院提起诉讼等等，真的很感谢他们。”这些被拆迁户的真实感受就是对律师工作最好的评价，是对他们工作最有力的肯定。因为被拆迁户既是律师直接提供服务的对象也是法律服务的直接受益者，对参与律师提供的法律服务满不满意,他们最有发言权。
    四、潜破坚冰、苦尽甘来
    通过广州律师两年来不懈的努力，广州“烂尾地”拆迁补偿安置工作突破重重困难，已经取得了丰硕的成果。回首总结，律师为自己写下了这样一份成绩单：
    根据市律协统计的资料显示，目前我市共有23家律师事务所参与提供“烂尾地”的拆迁补偿安置工作，提供法律服务的律师约120名。这些律师事务所和律师为2436户被拆迁户提供了法律咨询，与2155户被拆迁户签订了委托协议；参与提供法律服务的“烂尾地块”共有31个，其中有13个已进入执行阶段，有3个“烂尾地块”已经成功执行，执行金额达9500万元。从以上一系列的数字中我们可以看出广州律师在“烂尾地”拆迁补偿安置工作这一“老大难”的问题中取得的显著成绩，广州律师在维护社会的和谐稳定做出了积极贡献。
    还值得一提的就是，在办理“烂尾地”案件的过程中，律师事务所投入了大量的人力、物力、财力，个别律师甚至投入几乎全部的精力参加此项公益事业。
    工作是艰辛的，成果却是辉煌的！在取得成绩的同时，广州律师并没有张扬，他们时刻保持着清醒的头脑，因为他们深知这是一场“持久战”，前面还有更多的门槛在等着他们去跨越！当被问道“烂尾地”拆迁补偿安置工作的前景时，大多律师的态度还是持比较乐观，他们坦言：“尽管工作比较艰辛，面对的困难不少，但是相信在市委、市政府的重视下，在各相关工作部门的协调与合作下，‘烂尾地’拆迁补偿安置工作会得到比较好解决的”。许多律师还纷纷表示:“他们心甘情愿为被拆迁户们提供力所能及的各种法律帮助，切实维护他们的合法权益。”
    五、结语
    俗话说“万事开头难”，然而广州“烂尾地”的拆迁补偿安置工作却是从头到尾都难，可谓步履唯艰，障碍重重。广州律师在实践当中付出的辛勤劳动和汗水只有律师自己才能够更深刻的体会到，绝非三言两语所能描述。希望广州律师再接再厉，为协助政府早日解决困扰广州发展多年的“烂尾地”问题作出更大的贡献！

市律协房地产法律专业委员会召开“烂尾地”拆迁补偿安置工作会议