如何妥善解决疫情期间房地产企业的法律问题（房地产篇）

发布时间：2020-03-05　浏览数：2,222

一、房地产开发项目如何复工？

答：根据《广东省住房和城乡建设厅关于切实做好房屋市政工程复工前后新型冠状病毒感染肺炎疫情防控的通知》【粤建质函〔2020〕15号】的规定，除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需和其它涉及重要国计民生及特殊情况的相关项目之外，本省各类房屋市政工程复工（含新开工）时间不早于2月9日24时。

对于需要复工的项目，必须具备以下条件（包括但不限于），并经属地有关建设主管部门同意后方可复工：（一）建立健全的疫情防控管理体系。（二）对工作场所进行全面卫生消毒。（三）组织开展宣传教育工作。（四）施工现场实施全封闭管理。（五）设置体温检测点及配备必要的防护用品。（六）做好工地食堂安全卫生管理。（七）落实应急处置措施。

而且，复工后应采取相应的防控措施：（一）强化进场人员管理。（二）落实各项防疫措施。（三）发现问题及时处置。（四）建立值班值守和疫情报告制度。

二、新冠疫情是否构成“不可抗力”因素？

答：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、台风、洪水等自然灾害或者战争等社会现象等。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

本次疫情作为突发性的公共卫生事件，已被国家卫生健康委员会纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病。疫情所带来的影响，是在有关合同订立时所不能预见的；且目前尚无专门的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法准确判断疫情的延续、结束时间，即本次疫情带来的影响属于合同当事人不能避免和不能克服的。因此，本次疫情应构成“不可抗力”因素。

此外，本次疫情与2003年的“非典”疫情相似。根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》【法〔2003〕72号】，“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”因此，从司法实践来看，也应当将本次疫情认定为“不可抗力”因素。

三、新冠疫情作为“不可抗力”因素，是否一定可以免除全部违约责任？

答：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

据此，不可抗力并不当然免除全部违约责任，而应当根据公平合理等原则，在不可抗力发生后，根据其影响及范围，遵循原因与责任相当的原则，结合合同签订和履行的具体情形依法认定责任的承担。

具体而言，应当重点考察合同签约与疫情的先后顺序、合同不能履行与疫情的因果关系、企业自身履约是否存在过错等。比如：

（一）房地产企业是否可以主张免除逾期交房、逾期办证的违约责任？

1.如商品房买卖合同约定的交房或办证时间在政府出台的延迟复工期限之前，或在本次疫情爆发前已经存在延期交房的情形，企业迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任，但应扣除延迟复工期间应承担的违约责任。

2.如商品房买卖合同约定的交房或办证时间在政府出台的延迟复工期限内或延迟复工期限后，但房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房或办证条件而导致延期交房或办证的，企业可以顺延交房日期，并可免除部分或全部责任。

3.如商品房买卖合同约定的交房或办证时间在政府出台的延迟复工期限内，且房屋已竣工验收并具备交房或办证条件，此种情形下企业因严格执行政府出台的延迟复工规定而延期交房或办证的，可主张顺延交房或办证日期。

（二）房地产企业是否可以主张免除逾期支付工程款的违约责任？

一般而言，新冠疫情不会直接导致当事人无法付款。但房地产开发企业涉及对公支付问题，如因假期延长和延迟复工导致其逾期付款的，其仍可以新冠疫情构成不可抗力导致其无法进行付款为由主张免除逾期付款责任，但免除的只能是逾期利息而不能免除付款义务。

四、当事人约定不可抗力情形不予免责是否有效？

答：在实践中，可能存在双方当事人在订立合同时约定“即使遇到不可抗力事由也不予免责”的情形。该约定是否合法有效，理论和司法实践中可能存在一定的争议。

我们倾向于认为：不可抗力属于《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》规定的“法定免责”事由，只有在法律另有规定的情形下才不予免责。因此，即使当事人做了此类约定，该约定也是无效的。

五、当事人能否以新冠疫情为由解除合同？

答：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”

据此，在双方没有明确约定的情况下，应根据上述规定认定当事人的合同解除权。在新冠疫情影响合同履行的情况下，一般而言会导致合同全部不能履行、部分不能履行、迟延履行等情况。只有疫情导致合同全部不能履行，或者延期履行、部分履行导致不能实现合同目的，才能据此解除合同。如果疫情仅导致合同部分不能履行的，则当事人仅可主张解除该不能履行的部分合同。如果疫情仅导致合同延迟履行，并不影响合同目的实现的，从促成交易、降低交易成本的角度出发，当事人通常不享有合同解除权，只能要求变更或延期履行合同。

六、房地产企业因施工单位工期延长导致延期交房，应该如何应对？

答：《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

据此，房地产开发企业以新冠疫情主张逾期交房免责的，需承担相应的举证责任并采取相应措施防止损失扩大。对此，我们建议如下：

1.及时履行通知义务。向购房者发出关于受疫情影响延期交房的通知书，获得其理解；或就延期交房事宜签订书面补充协议。

2.收集有关证据。主要是新冠疫情构成不可抗力的证据，如政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件；以及因受本次疫情影响无法正常履行合同的证据，如施工单位出具的项目延期施工的情况说明、监理单位出具的项目延期施工的监理日志、项目供货商出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。

3.采取补救措施。根据项目情况，决定是否采取赶工等措施加快施工进度，以缩短逾期交付的时间，最大程度减少给购房者造成的损失和影响。同时，测算延期天数、免责天数及合同约定的逾期交房违约金数额，为后续可能产生的逾期交房纠纷做好准备。

七、施工单位复工期限不定，房地产企业可以采取哪些措施降低自身风险？

答：1.梳理现有项目情况。组织人员对现有项目商品房买卖合同约定的交房和办证时间以及工程施工进展、商品房预售登记、竣工验收以及备案、房屋交付和办证计划等情况进行梳理、分类，并分析商品房交付、办证是否存在逾期风险。

2.做好证据收集整理。提前做好相关证据的搜集和留存工作，如政府、住建部门、疫情防控指挥部等相关部门发布疫情报告、停工或延迟复工通知、人员或场所管控措施等相关证据，以免发生举证不能。

3.制定合理复工计划。书面通知并要求施工单位、监理单位针对工程现有施工实际情况，在复工后就工程施工制定合理的施工计划，争取工程尽早竣工验收，避免损失进一步扩大。

4.及时履行通知义务。经排查，如发现项目存在延期交楼或办证风险的，应当及时、尽快以书面方式通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。同时，在合理期限内提供书面材料证明不可抗力的发生以及导致履约受到实质阻碍的事实。

5.寻求法律服务支持。及时与法律专业人士保持联系和沟通，积极协商处理因受疫情影响的合同履行。如有法律方面相关疑问，及时咨询听取专业的法律意见和建议。

（作者：广东天地正律师事务所）