一、何谓“产权式酒店”？

产权式酒店源于20世纪70年代“分时度假”概念的兴起。当时为了满足欧美中产阶级的旅游需求，地产商在各个旅游胜地开发了大批度假别墅来吸引中产阶级的购买。然而，度假别墅单户居住的时间并不长，导致了别墅在购买后呈现长期空置的状态。为了提高利用率，法国的12个家庭共同出资购买了一套别墅，约定每户每年拥有一个月的使用权限。该方法引发了“分时度假”概念下的房地产行业新浪潮，而产权式酒店就是其中一个重要的演化模型。

所谓产权式酒店，是指开发商（或现有酒店产权人）将酒店的客房单间作为独立的产权单位卖给投资人，投资人将该客房交由专门的酒店管理公司以酒店名义进行经营，投资者除了定期取得酒店租金等投资收益外，还可以取得该客房一定期限的免费入住权。该方式既降低了酒店的重资产经营，保证资金流的畅通，又给予了投资人“异地置业”的机会，解决了小额投资难的困境，因此一度得到热捧。

二、投资者的风险点

无论是千岛湖凤凰岛的投资收益纠纷，还是海南香水湾的土地性质纠纷，都体现了产权式酒店作为一种投资手段风险与收益并存的性质。在实践中，投资者由于自己的疏忽大意、对开发商宣传广告的高回报率的盲目信任以及法律规制的不完善，导致自己亏本最后和开发商对簿公堂的实际案例比比皆是。总结起来，在我国产权式酒店主要存在如下风险问题：

（一）土地性质不明确。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定：“……居住用地七十年……商业、旅游、娱乐用地四十年……”，产权式酒店的土地使用性质将极大影响投资者的利益。在具体操作中，关于产权式酒店的具体性质各地政府在操作中各不相同。例如2008年舟山市城建委、发展改革委员会、国土资源局联合发布的《规范酒店式公寓等物业建设管理意见》中明确规定“产权式酒店……土地性质为商业(酒店)用地,土地使用年限为40年。”而珠海市人民政府在历年的国有土地价格管理规定中都明确表明“产权式酒店……用地为住宅用地功能……其地价按同级别住宅用地功能计收。”因此，投资者并无一个全国统一的标准去认定自己所购买物业的土地性质。

（二）高回报率的允诺。根据《房地产广告发布暂行规定》第16条的规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”但是为了吸引投资人，开发商在实务操作中罔顾法纪进行投资回报承诺的现象层出不穷。开发商采用长年租赁允诺、原价回购客房、给予固定投资回报等方式，让投资者做出错误判断。之后在出售客房后或在酒店经营状况不佳的情况下就销声匿迹。投资人异地置业居多，寻求法律保障往往不便，成本高昂。

三、风险防范手段

如此好的投资方式，却要面临巨大的风险，让投资者举棋不定。虽然现有法律针对产权式酒店并无完善的法律予以规制，但是投资人提前做好风险防范措施，同时在过程中采取良好的督促措施，不仅不会有损利益，还能保障自身的投资回报。

（一）预防措施

1.事先考察。（1）防范开发商回笼资金出走。开发商为了摆脱楼盘囤积的困扰，抛出产权式酒店出手楼盘的可能性极大。投资人在投资前，可以到楼盘的周遭进行考察，该地是否具有酒店盈利的可能性。同时对开发商的财务状况、是否涉诉的情况进行侧面了解，可以更加全面认识未来的合作对象。如果开发商财务状况堪忧、受诉讼所累，而该地根本不具备酒店经营的条件，那么投资该产权式酒店就不应作为选择，极有可能是开发商为了回笼资金而采取的哄骗手段。（2）要求出示相关证件。作为投资人，应当要求开发商出示土地使用权证、物业的产权证以及酒店经营等证件。这一方面可以确认所购置物业的性质，作为购买价格的参考，另一方面也可以确认开发商是否具有酒店经营的可能性。（3）开发商的自身实业及酒店经营者是经营实力是重点考察的，是否为集团公司，是否曾经经营相同或类似产品。（4）项目所在地段更是主要考察的重点，即便没有开发商及酒店经营者，投资人也可以凭借周边的市场或人流出租投资物业的，方进行购买。

2.书面约定。（1）回购条款。即出现特定条件或到了一定期限的前提下，开发商应当回购投资人所购买的物业。这保证了投资人出现急需回转资金或者酒店经营者出现经营不善的情况下可以减少损失。（2）冷静期条款。即投资人在确定购买意向或交付了认购款后，可以有一定期限来反悔，使得之前的行为归于无效而不会造成经济损失。面对开发商的利诱，投资人当下往往不够理智而做出不合理的投资行为。冷静期条款的约定，给予了投资人反悔权利。（3）共有部分的使用问题。投资人在取得客房的所有权后，走廊等共有部分的具体使用应当予以明确。鉴于千岛湖凤凰岛案例中，经营者对共有部分的侵占导致投资人利益受损，投资人可以进行约定。（4）承诺引进第三方担保机构或信托机构。机构的出现，可以在开发商不能严格按照合约履行的前提下对投资人的利益予以保证。同时，为了免除自身的担保责任，机构会监督开发商的经营行为，让投资人监管难的问题得到解决。

（二）监督措施

为了保证自身的投资利益，客房的投资人应当要求开发商尽快召集成立业主管理委员会，并产生代表，形成同开发商、酒店管理者的沟通桥梁，明确酒店开业的时间、经营方向、经营策略等问题。监督投资项目的正常运转，保证投资回报率。

（由广东广大律师事务所提供）